融创160亿境内债展期方案通过。
编者按：本文来自微信公众号中国企业家杂志，作者：李艳艳，编辑：周春林，创业邦经授权发布。
至暗时刻的融创中国，正迎来实质转机。
《中国企业家》从多位知情人士处获悉，融创中国旗下所有境内债重组方案目前均已获准通过，相关债券共计10只，规模近160亿元，展期在3~4年不等。相关方案于2022年12月29日完成投票表决流程。据透露，境外债的展期方案，预期也将于今年春节前后完成。
楼市销售整体低迷的时刻，融创中国境内债重组方案的通过信号意义明显。加上不久即将完成展期的境外债，这意味着公司暂时摆脱短期兑付压力，赢来三年多的喘息之机。而融创中国创始人、董事局主席孙宏斌继联想入狱、顺驰败局后，或将第三次“起死回生”。
这次，地产救市的曙光真实地照到了孙宏斌身上。
目前，AMC超百亿纾困资金正在注入，出售文旅资产的动作也刚刚完成。去年底迟来的融创2021年报中，孙宏斌说，在过去一年多时间里，集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力，将“深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整”。
过去一年，地产深度调整的重重迷雾中，曾经的“白衣骑士”已行至绝境。自去年5月官宣美元债违约后，融创中国一直风波不断，孙宏斌四处游走。据知情人透露，融创“暴雷”前夜，孙宏斌对于市场过于乐观的判断、主张逆势扩张的策略，曾让一些融资机构备感担忧。
前述年报中，孙宏斌向相关各方致歉，称集团将尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。去年底，久未露面的孙宏斌出现在融创与武汉城建集团合作的行程中，照片里的他，多了许多白发，面容清瘦，皱纹已爬上眼角。
“他压力太大了。”一位多次接触孙宏斌的融创集团员工如此评价。
摄影：史小兵
01160亿境内债实现展期
经过近一个月拉扯，融创中国160亿元境内债重组方案终于通过。这也是近两年来继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企。融创中国方面称，展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。
一位债券市场融资人士透露，此次融创境内债重组方案，涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，展期计划分为两类。一类是，对于此前已展期过的债券，融创计划进一步展期3.5年左右；另一类则是对于此前未达成展期的债券，融创计划展期4年。
融创中国称，将以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障。据时代财经援引相关债券人士称，重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城的收益权，也被纳入此次方案的偿付保障措施中。
2022年11月中旬，融创提出了初版境内债重组方案，计划将已展期的债券进一步展期3.75年至2026年9月，随后将未展期的债券展期4.5年至2027年。2022年12月初，融创提出第二版境内债重组方案，将已展期债券和未展期债券的展期时间分别缩短了9个月、6个月。
为争取足够数额债权人的支持，融创将重组方案投票截止日由2022年12月9日延长至2022年12月30日。“元旦前两天，所有境内债展期方案终于投完票了，等律师们核对完投票情况，应该很快就会发公告。”前述债券融资人士对《中国企业家》称。
据知情人透露，融创境外债展期方案及相关协议，预期也将于今年春节前后完成。据悉，2022年12月9日，融创还公告了境外债重组初步框架，计划将30亿至40亿美元的债务，以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年。
据公告，截至2022年中，融创境外有息债务约为110亿美元。
截至目前，融创中国（01918.HK）的股票仍在停牌中，该公司2022年半年报经审核数据还未披露。去年底，难产近半年的2021年报终于出炉。截至期末，融创中国的现金余额约为692亿元，公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。
“如果年报发不出来，股票交易就无法恢复，各项融资也很难正常推进，最近惠及房企的‘融资三支箭’也就比较难享受到了。”一位熟悉融创的行业人士称。
融创的债务重组工作赶上了政策利好期。从去年11月的“金融16条”，到信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，房企融资环境逐步改善。去年12月召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展。
02割肉董家渡，拉来“白衣骑士”
“彼时彼刻，恰如此时此刻。”
过去一个月，电影《让子弹飞》中的这句话，正在沉寂已久的融创中国上演。年报刊发不久，多方消息称，其上海董家渡项目多数股份转让。一时间，外界议论纷纷。
位于上海黄浦江畔核心地段的董家渡项目，系融创2019年初从陷入资金问题的泛海控股手中“捡漏”而来，曾为融创带来了超过150亿元的销售回款。而今，时移世易。随着融创中国陷入债务危机，这一“明星”项目也被摆上货架。
去年11月底，华融联手6家银行、中信信托，对融创上海董家渡项目注入120亿元新增融资。据接近融创的知情人士强调，本次合作的“股权转让”并非项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作。1月4日，融创官微消息称，首笔资金已于近日完成投放。
在为融创保留核心资产的基础上，华融公司以“股+债”方式介入纾困，联动银团继续发放拆迁贷款，保障项目顺利重整盘活。融创将继续操盘董家渡项目，并保留使用融创品牌，会在未来融资偿还后回购股权。据了解，上海董家渡项目未售部分对应货值超过500亿元。
不过，在一位接近融创的融资人士看来，董家渡项目是个“坑”。“目前项目还需要大量拆迁，会有长期资金沉淀。”此外，股权转让签约资金，只能项目本身专款专用，无法惠及融创其他项目，更别提拯救企业主体。“等待销售回款，可能要等个两三年，时间太久了。”
无论如何，孙宏斌终于等到自己的“白衣骑士”。此后，上海董家渡模式在融创多地项目中落地。去年12月下旬，东方资产与融创就武汉桃花源项目达成融资合作，注入33.11亿元新增资金。同时，地方AMC陕西金资也与融创就咸阳森屿城项目达成融资合作。
除去纾困责任，项目本身具有的核心区位优势，是不少资方愿意与融创合作的原因。
此前一日，多次传出“被卖”消息的深圳冰雪文旅城，也有了官方进展。1月3日，融创中国发布公告称，在附有回购权的前提下，将深圳融华置地投资有限公司（深圳冰雪文旅城项目公司）51%的股权与债权转让给珠海华发，总金额约为35.8亿元。
在规划中，该项目总建面约为131万平米，计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的文旅项目。2021年下半年行业遭遇流动性困境，深圳冰雪文旅城开发进度也受波及。此次合作达成后，华发将承担项目剩余土地款63.55亿元。
03杯酒之间的交易
曾为融创贡献巨大体量土储的文旅资产，并不都有深圳冰雪文旅城的好运气。伴随市场的持续下行，大批文旅资产积重难返，已成为融创化债路上的沉重负担。尤其是西南区域过往的几笔巨额收购，也被视为融创危机爆发的一大引线。
尽管曾在融创工作多年，吴昊（化名）经常怀疑，自己的老板是不是“被骗了”。
他的诧异主要体现在融创最近两三年收购的项目上。“比如，融创西南区域（彼时还未拆分）拿的地，货值声称5000亿，但质量参差不齐。尤其是收购的邓鸿（环球会展）的文旅资产，质量普遍很差，有些项目需要炸掉重建，有的项目看了才知道，这儿竟然是一片大鱼塘。”
孙宏斌“把生意算到骨子里”的风格早已名声在外，但孙跟人谈判的江湖“哥们儿”气质也让他深感震惊。“很多收并购生意，都是孙宏斌跟人家一顿大酒就决定了，可能尽调都没做。融创收购的彰泰资产，旭辉尽调后决定放弃。为什么我们收了，还比旭辉出价多10亿？”
2021年上半年，融创积极扩充土储，仅是大连一烂尾楼及广西彰泰的收购，就花去了107亿元。截至2021年年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿元。彼时，在一众观望和收缩战线的房企中，逆势拿地、大举扩张的冒险举动，让融创备受关注。
经过大半年攻城略地，6月，融创对外强调，不再公开拿地。10月，吴昊隐隐感到，公司有些不对劲儿。那时，行业下行压力逐渐凸显，融资机构口风收紧，各家房企开始强调谨慎和风险。直到次年5月，融创旗下一笔美元债首次出现违约。
从年报看，2021年，融创中国核心净亏损为253亿元，较上年下降183.6%。从融创2021年报中计提减值的系列项目来看，大手笔收购的物业、持有的文旅城资产减值拨备，以及2021年出售贝壳股票、处理地产项目带来的投资损失，是亏损主因。
吴昊甚至质疑，一系列大手笔的收并购背后，区域权限是否过大。让他印象深刻的是，2021年有段时间，拿地被放权到区域，结果没几个月，底下就乱套了，还撞上了集中供地政策。“公司的出发点是好的，他们担心决策链条过长，区域这边抢不到地。”
一些紧张时刻，过度放权的弊病开始显现，甚至波及企业生死。“公司需要还的债，地方往往可以直接付，不需征求集团同意。2022年初，环境更差，公司资金状况一下子捉襟见肘。”
压力之下，融创对区域的整顿已经刻不容缓。2022年2月，融创对组织“动刀”，七大区域化为九大区域，西南区域成为切分重点，时任区首商羽被调回集团。稍早前，受困于业绩不佳，融创华北区域亦被切分，西安被独立出去，成立西北区域。
据“壹地产”，1月3日，孙宏斌与融创中国行政总裁汪孟德、执行总裁马志霞来到天津的融创华北区域总部。他们宣布了一项重大人事变动：迟迅卸任华北区域区首。迟迅是跟随孙宏斌多年的老臣，2004年便加入融创，2009年起开始担任天津城市总经理。
天津是融创大本营，也是顺驰倒下后，孙宏斌重新站起来的地方。迟迅治理下的华北区域业绩多年排第一，但2020年起业绩不佳。“2021年，天津不顾利润拿了很多地，只顾规模不管现金流和利润的做法，跟西南一样，给集团留下了一个大窟窿。”一位接近融创的人士称。
至此，融创集团“坑”最大的两个区域，都迈出了最重要的一步：区首的调整。
04“敢拼刺刀”
潮起于时代之中，现年60岁的孙宏斌，个性和他的经历一样鲜明。机敏、感性又豪爽，富有江湖义气的行事风格，让他在生意场上广受欢迎，也积累了不错的收购信誉。但杯酒之间达成的交易，也因前期尽调不足、区域布局和品质良莠不齐，导致项目后续推进吃尽苦头。
孙宏斌驭人很有一套，追随者对其忠诚不二，这点也曾让柳传志佩服不已。但随着区域的扩大及离散，粗放的内部管理，成为压弯融创的“其中一根稻草”。由于区域自主权较大，集团对区域约束力有限，在处理债务问题甚至应对集团整体危机时，往往力不从心。
“如今回看，教训很大。”知情人称。
一位融创内部员工用“覆巢之下，人人自危”形容公司2022年的境况。伴随着美元债违约消息的流出，一系列传言迅速扩散。“很多人都觉得公司是不是要倒，想在倒之前给自己找出路。”而今，随着债务危机的处理有所眉目，孙宏斌以及他的班底，或将再次力挽狂澜。
作为公开挑战过万科的“地产骇客”，孙宏斌有一段话：“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲究成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。”
摄影：史小兵
30年前，孙宏斌的梦想是“做一家全国性的大公司”，这个梦想曾推动他勇往直前，不惧风险，但又不是鲁莽草夫般的搏斗。孙宏斌对市场有着优于常人的敏感——柳传志评价，他是极少数“能审时度势、一眼看到底”的人，只不过这种敏感提前踏空了市场节拍。
针对如何应对地产调控，多年前，孙宏斌就有一番见解。2017年，房住不炒已成为基本国策，市场开始有些变化，7月23日，他在微博中写道：“……我们因现金流失败过，知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位；二是我们知进退，在放弃上没有人比我们更决绝……；三是我们有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拚刺刀。”
同年7月27日，他又写道：“总被问为什么要投资乐视合作万达，是因为我们坚信房地产业会稳定健康发展，消费升级的主力产业大文化大旅游大娱乐会爆发增长，是因为融创坚定看好中国经济的未来。近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。我们坚信，企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定发展，经济将迎来理性繁荣。”
同样是在这一年，融创中国实现销售额3620亿元，比2016年的1506亿大增140%，从2016年的行业第7跨入行业第4，仅次于碧桂园、恒大和万科。此后，2017年9月20日发送了最后一条微博，孙宏斌再也没有更新。最近一年，随着企业危机的出现，孙宏斌愈加低调。
多年前，孙宏斌对自己的评价是：“我的性格是偏执狂。……因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去。”从多年的经历看，他始终坚持了这一性格和准则。没有人知道孙宏斌的真正理想。行业第一，已是青春张狂的昨日旧梦；再掀地产风云，也远非他一人能及。
去年底，融创内部启动了新一轮组织架构调整，主要集中在三方面：一是成立地产经营运营中心。二是成立资本与融资中心，负责集团资本管理、融资管理及资产相关股权管理工作。三是新成立资产运营管理中心，该中心将承担融创持有资产的业主管理职能。
“融创还是想活下去的，虽然现在还没看到恢复的基础，但不会更差了。”前述人士称。他相信，等纾困的钱逐步进来，盘活一些项目，销售步入正轨，形势会有改观。“眼下公司正在慢慢恢复，明年就可以将主要精力转到经营上了，而公司的元气，最终还是要靠销售恢复。”