来源：投资界（ID：pedaily2012），作者：陈晓
鲜少露面的刘强东，又出手了。
本周，北京2022年第五批次集中供地第二场结果出炉，其中备受瞩目的是，京东全资控股的北京越新房地产开发有限公司以31.12亿元的价格，拍下了土地面积约7.17公顷的北京经济技术开发区亦庄新城0303街区。
值得一提的是，该宗地块中除了商业用地外，还包含一块居住地块。从区位来看，该地块正对面为京东集团总部大厦，毗邻北京亦庄线经海路地铁站，目前附近二手房均价在6万以上。这不禁让人联想到，刘强东去年11月在内部信中提到的承诺——“拿出100亿元设立住房保障基金，为基层员工提供购房无息贷款”。如今看来，这可能不是在“画大饼”。
回顾最近几年，动辄几十亿拿地盖楼在科技圈互联网公司中似乎蔚然成风，腾讯一次80多亿拿地，字节跳动、美团、B站、小米等头部互联网密集全国圈地建楼……大家热衷于买地的背后，除了手持自有不动产升值的考虑外，也存在人才争夺——用于员工福利，稳定团队。当然，买下一块地皮，同样也给了互联网公司多一些“安全感”。
31亿，买下黄金地块刘强东可能要给兄弟盖房子了
01 京东真要给员工盖房子了？
从公示的地块看到，京东此次拿下的是北京经济技术开发区亦庄新城0303街区F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地块，其中包括B4综合性商业金融服务业用地、S4社会停车场用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。
这个地块是一宗混合地块，既有住宅用地，还有综合性商业中心、停车场，还配建了一个12班的幼儿园。整个地块规划建筑面积19.46万平方米，其中住宅部分4.98万平方米，容积率2.5。按照“7090政策”计算，即建筑规模中套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上，住宅数量大概有500套左右。
价格方面，该地块商品住房的销售指导价为5.8万元/平方米。而周边的二手房中，通泰国际公馆6万元/平方米，北京京开壹中心6.7万元/平方米。
从地理位置上看，该地块位于亦庄核心区，临近地铁站，正对京东集团总部，周边产业布局紧密，可以说是黄金位置；从土地价值看，这是一个不可多得的“多规合一”地块，集商业、住宅、幼儿园等于一体。
如果这些住宅只在京东内部消化，那可是妥妥的员工福利，几乎秒杀国内一切互联网大厂。
在此之前，东哥对于员工住宿的要求有目共睹。早在2016年11月，刘强东就曾霸气喊话：“京东员工宿舍每间最多住2人，工作满3年以上的员工每人单独一个房间。”并要求全国京东宿舍都照做。
如今六年过去，京东员工数已经从12万涨至超54万。但京东建宿舍的速度，显然很难跟上员工攀升的住房需求。如果新得地块真能用来建宿舍，将会造福不少员工。
事实上，这不是京东第一次在北京亦庄买地。最早在2012年，京东以2.95亿元竞得亦庄约4.5万平方米的地块，并在此地块上建成了京东新总部大楼。
此后，京东多次出手，将亦庄众多地块纳入麾下。2017年8月，京东以38.5亿元价格拍下一块占地面积约6.6万平方米，位于京东新总部大厦西侧的土地；2018年6月，京东以18.3亿元价格拿下紧邻京东总部大厦，地块面积约3.3万平方米的商业办公地块。2021年2月，京东以3.56亿元拿下总部附近1.1万平方米的商业办公用地；2022年6月23日，京东又以9.14亿元摘得一宗位于亦庄新城的地块，地上、地下建筑规模全部自持。
从2012年至今，京东已经在北京亦庄围绕着总部大厦6次拿地，一步步扩大自己的地产版图，累计金额超百亿元。
与此同时，京东集团也在全国各地买地。自从京东提出“重电商”的概念，投入重资产自建物流，从此便开始了全国拿地之旅。从2007至今，京东已在北京、上海、广州、东莞、武汉、成都、沈阳、济南、青岛、宿迁、昆山、肇庆等超过20个城市拿到或签约土地超过10000亩，估值千亿。
由此可见，京东买地，也不止是为员工建宿舍那么简单，背后是更大的实体经济商业版图。
02 从腾讯到美团字节，为何都在买地？
近几年，互联网大厂买楼买地成为了标配。
其中最霸气的，单笔耗资最多的要属腾讯。2019年11月，腾讯科技以85.2亿元的价格竞得深圳A002-0076工业宗地，这也是近几年高科技企业在公开土地市场上出现的一笔较高投资。
资料显示，位于深圳宝安大铲湾岛的A002-0076宗地，面积80.9万平方米，总建筑面积达到200万平方米，引入了新型产业用地+公共管理与服务设施用地的综合规划。腾讯买地后，等项目建成后可容纳7.5万名办公人员，将打造成为深圳“互联网+”科技城。
美团也不甘示弱。2020年11月，美团间接全资附属公司汉海信息技衡（上海）有限公司以65.41亿元底价竞得上海市杨浦区定海社区N090603单元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地块。据悉，该地块规划为商办用地，东至双阳南路，南至安浦路，西至广德路，北至杨树浦路。出让面积52606.1平方米，起始总价为65.41亿元。
对于这块斥资65亿买下的地，美团用于建设新上海总部基地，加快人工智能等新一代信息技术的研发整合，积极布局文旅、移动出行、金融科技等创新业务。
B站也紧随其后。2021年1月，哔哩哔哩通过关联公司上海信乐彼成文化咨询有限公司，以81亿人民币的高价拍得了上海市杨浦区的一块地。该地块地处杨浦东外滩，为稀缺的沿江地块，出让面积近13万平方米，建筑面积36万平方米，用于建设竞得人需引进在线新经济产业领域的国际性、全国性知名企业设立的总部，与美团总部隔江相望。
当然，还有一个买地大户——字节跳动。2020年6月，字节在深圳买地的消息曾引起轰动，深圳市土地房产交易中心一则信息显示，深圳今日头条有限公司10.82亿元买下了位于深圳后海总部基地一宗商业用地，挺进了深圳大湾区，与腾讯总部做邻居。
同时，字节在上海和杭州也频繁买地。2021年9月，字节跳动旗下子公司上海字跳智浦科技有限公司以20.4亿的底价竞得一块位于上海杨浦区的土地；2021年7月，杭州字节跳动科技有限公司又以7亿元底价竞得位于杭州余杭区未来科技城核心地带的一块土地，面积达24743平方米。
从BAT时代，再到TMK新巨头时代，在足够资金支撑的前提下，互联网公司似乎都热衷于买房置地。目前腾讯在深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等十几大城市都有地产，且面积广阔；阿里则早就确定了“杭州+北京”的双总部战略；京东、小米等巨头在公司的总部都持有办公楼资产，很多公司在其他城市也持有多处自建资产。
从一定程度上讲，在北上深三城拿下多大的地块，地块的位置在哪，能盖出怎样的大楼，都直观展现着公司的硬实力。
03 一家巨头带动一座城互联网大厂造城能力依然惊人
互联网大厂热衷于买地建楼，无非是想有个“家”。
回想2015年雷军曾在微博上吐槽小米公司频繁换办公地点，“像北漂……几乎一年搬一次。即便如此，小米搬家的速度也赶不上公司规模的不断扩张。”
过去的十年里，互联网公司、科技独角兽，搭上了时代的电梯，短时间内积累着不可计量的财富，呈现爆发式的增长，这也体现在员工人数上。
正如腾讯集团公开财报显示：2018年腾讯员工人数有54309名；2019年员工人数为62885名；2020年员工增加到85858名，截至2022年9月30日，腾讯共有108836名雇员。也就是说，近几年，腾讯员工人数每年平均以25%的速度增长。如果实现每个员工都在“自家楼”里办公，腾讯集团每4年就要新盖一栋办公楼。
再来看阿里，2017年阿里集团员工人数只有5.01万人，截止2022年9月30日，员工数量达到 243903 人，5年时间翻了近五倍，相应地，其办公空间也需要翻至少五倍。
此外，美团、字节跳动等一线互联网企业的员工人数变化也呈现出同样的高跨度趋势，员工均已破十万。曾经一直租房子的美团，在连续租下30万平楼后，终于攒够了“首付”就要买房。
众所周知，互联网巨头基本在一二线热点城市，当地房价较高。换言之员工住房往往压力很大。如果自己买地自建住房，房价有望比周边商品房价格低，能够更好稳定团队。而且地块位置通常位于总部或原办公地点附近，甚至不少人也开玩笑说，方便以后员工就近上班。
另一方面，办公环境的舒适与否，交通便利与否，员工福利等因素都成为近年来互联网大厂争夺人才的砝码。正如很多都在招聘启示上标明“高大上的办公环境”“地处CBD地段”“优厚的员工福利”等等来吸引科技人才。
另外，头部互联网科技公司往往在拿地上相对容易，甚至会底价拿到。比如此次，京东31.12亿元拍下亦庄地块，就是用起拍价拿到的。究其原因，无非是头部互联网公司带来的城市产业集群效应，吸引了地方经济“定向出让”土地。
最典型的是阿里几乎一手撑起了的杭州余杭区的未来科技城。阿里在余杭区近千亩，员工近3万，还带动了 OPPO、字节跳动等一线互联网企业在未来科技城拿地扎寨。2019年在杭州净流入的48.05万人中，近56%的人口流向了余杭区。而流入余杭的人口大部分都去了未来科技城。税收方面以2018为例，余杭区（未来科技城所在地）年财政总收入为623.8亿元，阿里纳税占比能高达82.71%。
成都经济的发展也曾受益于头部互联网公司。京东在成都打造了总面积约100万平米四川本地最大的仓储物流网络，还在成都设立京东人工智能研究院、京东成都客服中心等，直接吸纳就业数万名，间接吸收就业上百万名。腾讯于2007年进军成都，开展网络游戏、众创空间、云和智慧产业、信息安全、在线客户服务等业务。王者荣耀运营主体腾讯游戏天美工作室就在成都。
还有华为坐镇的东莞松山湖，华为在此拿下了36块地，建设了华为松山湖终端全球总部。2018年，华为进行了5次大规模搬家。当年，松山湖区地区生产总值就突破600亿大关，同比增长13.9%，税收突破170亿元，总量和增量均排东莞市第一，华为是最大贡献者。
对地方经济而言，与头部互联网公司、科技公司是互利互惠，合作共赢的关系，为了吸引头部产业投资建厂，还在土地监管协议中几乎都给出“定制版竞买资格”。
毕竟科技公司来了，人才来了，甚至配套产业也跟着来了，一切自然会慢慢都有了。