一桩以失败告终的土地竞拍，并没有多少信号意义。现在谈论李嘉诚家族回归为时尚早
编者按：本文来自微信公众号毒舌科技不止十一人，作者 张光裕 王博 庞敏，创业邦经授权转载。
广州最近一轮波澜不惊的集中供地，因为和记黄埔的现身引发热议。
5月5日，广州今年首轮集中供地结束。记者获悉，和记黄埔有限公司（下称“和记黄埔”）旗下公司参与了首次举牌竞价，举牌代码为28号。和记黄埔是李嘉诚（香港首富、长江集团创始人）家族麾下投资房地产的主要公司。
这家公司上次参与中国内地土拍，还要追溯到2012年。
过去十年间，随着楼市几轮起伏调整，一批内地房企披荆斩棘，壮大为巨头。而李嘉诚家族掌舵的“长和系”（长江实业与和记黄埔）则逐渐隐去，离开聚光灯中心。
如今，在内地房企普遍面临流动性压力，一些重点城市对限购、限售有宽松迹象的时点，和记黄埔的现身引发不少遐想：精于投资、位于香港四大家族之首的李嘉诚家族，真要转身重仓内地资产了吗？
多位券商、投行人士认为，这桩以失利告终的竞拍，并没有多少信号意义。和记黄埔虽然在这次广州拍地中现身，但却显得意兴阑珊。现在谈论李嘉诚家族的回归为时尚早。
竞拍只是“重在参与”整体来说，广州本轮集中供地的竞争激烈程度很低。总共18块居住用地，其中15块地均仅有一家公司报价，并以底价成交；1块流拍；只有2块地存在竞争，分别竞价了11轮和25轮。
和记黄埔竞拍的地，正是热度最高、竞价了25轮的位于广州市白云区空港大道的地块。4月29日报名截止时，已有中海、保利、华润、龙湖等多家头部房企报名竞逐该地块。
广州公共资源交易中心的出价记录显示，4月30日的网上报价环节，和记黄埔给出了全场第一个报价，即这次竞拍的最低报价，约23.6亿元，和本地块最高限价27.1亿元差了3.5亿元。
这也是和记黄埔的唯一一次报价。随后，和记黄埔再未举牌，5月5日的限时竞价环节，和记黄埔也未现身。
最终，这块地在第17轮触及最高限价，随后又经历了8轮竞自持，最终由中海集团以27.1亿元+9%住宅自持拍下。
与其他参投房企相比，和记黄埔在这场竞拍中更像一个观众。
比起住宅，李嘉诚更爱商业地产总结过去十年长和系在中国内地的开发和投资逻辑，无论买进或卖出，都集中在商场、甲级写字楼等商业地产上，住宅开发不是他们的主航道。
2013年以来，长和系出售的内地商业地产资产包括：广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心、广州国际玩具城、北京罗斯福广场、上海世纪盛荟广场。
此外，截至目前，长和系在内地最近的两笔地产投资，为2019年买入成都晶融汇、上海三林印象城，也都是商业地产。
同期，长和系在住宅地产上则动作寥寥。大宗交易上，仅在2019年将大连西岗项目卖给融创，以及2020年转让了成都南城都汇项目。
目前，长江实业集团有限公司（长江集团主体公司，下称“长江实业集团”）官网显示的“内地发展中项目”共有13个，都是住宅项目。但据公开信息，其中绝大多数都在2015年前已开盘，仅有零星房源陆续散售。
可以说在过去十年里，长和系的房地产相关业务，已经彻底聚焦于有持续稳定现金流、以投资为导向、可长期持有的优质资产，对销售型物业则兴味索然。
同期，长和系在欧洲等地的不动产相关投资也遵循同样逻辑，如买入伦敦瑞银总部大楼、收购加拿大机场停车场公司Park’N Fly等。
2018年，长江实业集团买下伦敦瑞银总部大楼的价格是10亿英镑，2022年3月将其出售，对价7.29亿英镑，但对大楼物业的估值达12.1亿英镑，差额为考虑了其他资产及负债。长江实业集团公告称，综合整个持有期内的租金收入、物业升值，以及该项投资的对冲利润，这项投资三年半的总回报率达到了45%。
这十年里，长和系的海外投资还向现金流更稳定，有基础设施属性的产业延展。如自来水公司、天然气公司等。
一直以来，在内地经营住宅地产时，长和系也运用了持有、赚取长期投资回报的逻辑，这也让他们一直深陷“囤地”的指责中。
如上文谈到的大连西岗项目，2011年长实集团拍地花了19亿元，此后8年一直未建成出售，2019年转让给融创时，交易对价超40亿元。
长和系自行开发的项目中，不乏建设周期10年以上，甚至20年的案例。如北京逸翠园项目，和记黄埔（北京朝阳）有限公司2001年得到该地块，2020年，长和系欲将该项目出让时，项目二期仍在建设中，据拿地已过了近20年。
在中国房价快速上升时期，依靠拉长建设和入市周期，长和系赚取了可观的回报。但这招未来可能行不通了。
2020年9月，一张成都高新区财政金融局的函件在网上流传，函件中写道，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，禁止高新区内金融机构向该公司提供融资和贷款。成都高新区财政金融局随后在官网通报，的确在对多个捂盘惜售项目进行查处，包括和记黄埔旗下的南城都汇项目。
依照国土资源部2012年颁布的《闲置土地管理办法》，未动工开发满一年的闲置土地，要按出让金的20%征缴闲置费；未动工开发满两年的，会被无偿收回土地使用权。正是在2012年之后，长和系再未参与内地土拍。
某券商经济学家认为，假如和记黄埔这次在广州成功拿了地，大概只能按照内地的常规节奏开发建设，得到常规的销售回报。
因此，和记黄埔的这次竞拍，给人雾里看花之感。销售住宅不是他们熟悉的、更倾心的商业模式，以前的老办法又行不通了。那为什么要来竞拍一块住宅用地呢？
受访的券商和不动产行业人士说，从单独一桩土地竞拍，而且还是以失败告终的土地竞拍，去讨论李嘉诚家族是否要重新投资内地房地产，实在为时尚早。
外资布局商业地产近期一些重点城市开始推出适当宽松的贷款、限购、限售政策。行业预期，土地价格也可能会有微降。
有投行高管认为，与其说长实系这样的集团嗅到了价格低谷，不如说，他们嗅到了宽松周期的前兆。
但从过去几年坚定的调控方针，以及发展保障性租赁住房满足住房需求的大趋势看，这一次，住宅地产可能不会重复紧缩与溢价交替的循环了。长和系的预判，可能会被时间校正。
但在商业地产领域，记者获悉，从去年下半年至今年一季度，外部资本的交易和布局热情在提高。
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东说，2022年奥密克戎疫情形势下，京沪等地商业地产的资产价值正在下调，这会让租金回报率（年租金/资产价格）上升，回到较为健康合理的范围。
庞树东告诉记者，2012年之后的很长一段时间，一线城市商业地产的租金和资产价值错配，租金回报率很低。一些极端案例里，租金收入甚至无法覆盖运营和财务成本。但是投资人还是热衷于收购、持有这类资产，因为资产价值一路见涨，几年后再出售时回报不俗。
但2020年的新冠疫情改变了行情。2020和2021年，商业地产价值增长停滞，买卖双方陷入僵持和拉锯。同时，商业物业租金因疫情下降，于是租金回报率更低了。
一些2018年左右在行情高位入局，5年的投资周期将至，想要寻求退出的投资人，陷入两难的尴尬境地，无论继续持有还是出售，都有压力。
而2022年的奥密克戎疫情，打破了资产价值的拉锯，近期，商业地产的价值已经开始下调。未来，资产价值单向上涨的预期不复存在，但租金回报率能重回健康。
现在适不适合投资，取决于各家投资人如何理解。但至少比起前两年要好些。
另外，近一年多随着房企现金流紧缩，险资退出房地产，市场留给外部资本的机会也在客观上变多了。一些平时不会出现的优质资产会被摆上货架，但国内有竞争力的买家却变少了。