回归经营本质，走向良性循环
编者按：本文来自微信公众号 深响（ID：deep-echo），作者：李静林，创业邦经授权转载
首批民营房企信用保护工具终于落地了。
5月20日，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。最终，碧桂园公司债券的发行过程顺利落地，票面利率4.5%。
被选为示范房企，可通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资——这无疑对稳定房企融资、提振市场信心有重要示范作用。与碧桂园一起被选为示范房企的，还有龙湖和美的置业两家民营房企。
事实上，地产行业大背景已经有所向好，政策底、市场底双底已现。去年11月至今，中央及多个地方都出台了纾困房企、托底楼市的政策。一系列的动向，给了行业以积极的信号。一方面，示范房企的选定让市场看到监管层对优质房企的信心；另一方面，此次融资举措对于优质民企而言也是信用修复的破冰之举。
回归经营本质，走向良性循环信号是明确的，房地产行业正在去芜存菁，迎来转机。
回顾过去几年，每一次的政策松绑都会将给彼时处在困境的地产行业带来反转。2008年，“四万亿刺激”的政策，通过金融红利给房地产市场带来转机，流动性宽松，敢于融资加杠杆、积极拿地的房企业绩大幅提升，让投资性需求得以释放。到了2014年，全国楼市限购限贷放宽松，随着全国各地棚改计划的相继启动，“去库存”成为行业发展的主要驱动力。
两次从谷底的反转，深刻形塑了房地产行业的样貌，每一次都伴随有新的发展模式产生。这一次与此前两次类似但也有所不同。在新一轮的改革中，政策背后的“健康”意图更加明确，目的是促使房地产企业回归经营本质，寻求健康发展和良性循环。
在本轮行业去泡沫的过程中，依赖高负债高杠杆扩张发展的房企面临巨大的挑战，而拥有稳健财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等核心竞争力的房企则拥有机会。回归经营本质，走向良性循环是这一轮的“转机”。“房住不炒”战略的大方向也正是希望地产能回归本质。
这次示范房企的选择，也是出于“健康”的考虑。
比如碧桂园，其经营业绩在去年行业剧烈波动的背景下就还是展现出了较强的韧性。根据碧桂园2021年年报显示，企业归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米，碧桂园是去年唯一权益销售额破五千亿的房企。
虽然结转周期叠加行业限价政策影响了其毛利水平，但它的财务还是稳健的，结构也正在优化过程中。2021年全年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。进入2022年，企业回款率进一步提升，前2个月碧桂园权益销售回款金额约为656.8亿元，权益回款率超95%。
2021年，碧桂园正净经营性现金流达到108.6亿元，这表明在经营活动中，流入大于流出，企业具备自身的造血能力，不需要大规模依靠外部融资支撑发展。这也使得碧桂园的负债率多年来保持低位，2021年净负债率为45.4%，较上年底下降了10.2个百分点。
在主业发展平稳的状态下，碧桂园也在寻求更多元的增长点。智能建筑机器人正在逐渐成为碧桂园的新曲线。通过科技创新谋求新的增长而非依靠套利，是企业保持长久生命力的必要条件，也是面对困难的有效抵御措施。
龙湖地产也属于稳健型的企业。在业绩层面，2021年龙湖集团销售面积达到1708.9万平方米，合同销售额为2900.9亿元，同比增长5.7%、7.2%。到2021年底，龙湖连续六年保持“绿档”。此外在轻资产商场、长租公寓等领域，龙湖也持续探索。
信心比黄金更重要但只会经营还不够，历史上不少见因为市场情绪引发的次生问题。这是一个“信心比黄金更重要”的时代。
当下的地产行业值得、也需要人们更多的信心——房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展和良性循环是2022年中国GDP实现5.5%增速的重要保障。
我们已经看到多维度政策正在提振市场信心，例如郑州出台的“郑十九条”全方位兜底楼市；浙江衢州、河北秦皇岛也打响了取消限购销售的“第一枪”。
而信心不只源于政策，地产的底层发展仍然是需求驱动。
首先，城镇化率的稳步提升将会进一步释放市场需求。截至2021年底，2021年中国常住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，比上一年提高了1.3个百分点，高于常住人口城镇化率0.83个百分点的提高幅度，这是“十三五”以来两个城镇化率首次缩小差距。
根据“十四五”规划提出的目标，届时中国常住人口城镇化率要提高到65%。由此也可以预见，未来五年中国城镇化率仍将处于快速增长区间。新型城镇化战略的推动下，中国房地产行业也将迎来结构性的变化和新的机遇。在这样的大环境下，碧桂园也继续坚持着对一二三四线城市的均衡布局。
第二，家庭小型化的趋势也将给楼市带来进一步的影响。根据人口普查数据，我国家庭户均人口从2000年的3.46人降至2020年的2.62人，对比而言，当前美国的家庭户均人口为2.6人，日本为1.9人。随着经济社会的持续发展，家庭小型化也将是长期趋势。对于开发商来说，户型结构设计的紧凑化进程不可避免，增加小面积三房将是应对家庭规模小型化的重要方式。
第三，人均住宅面积增加。据统计，2000-2019年中国城市人均住宅面积从20.3方增长至39.8方，而目前美国人均住宅面积达67方。如何继续保障消费者对住房越来越高品质的需求，也是开发商必须要解决的问题。
上述三种社会、人口层面的变化趋势显著，将在各个层面影响到房地产企业的未来。
国金证券预测，城镇化稳步增长、家庭小型化和人均住宅面积增加衍生出的新市民，预计将产生8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。
而我们甚至可以预期未来会有更多维度的宽松政策出台以重塑信心：“一城一策”将更加灵活应用，房贷利率持续下调仍有空间，高能级城市认房又认贷的标准或有松动，并对新市民购房提供更多便利，而三四线城市预计取消限购限售城市的范围将扩大，同时棚改货币化安置或将推广。
不过，虽然地产行业有着需求打底，只依靠政策或是套利的老路已经走不通了。稳健房企克服周期波动更多的是基于自身的实力和能力，也只有回归经营本质的良性循环，才能在大风大浪里走得更远。