来源：投中网（ID：China-Venture） 作者：陶辉东
全球最大物流地产运营商安博（Prologis）2022年6月13日宣布，将以260亿美元（约1730亿元）的全股票交易收购其竞争对手杜克房地产（Duke Realty），双方董事会已经达成协议，但仍需经过股东批准。
根据房地产分析公司Green Street的数据，这是新冠疫情暴发以来最大规模的商业地产出售交易，也是最近一年多来以来，全球房地产行业接连发生的大型收购案中的最新一起。
当下，全球房地产并购市场正处在2007年金融危机以来最活跃的时期。全球主要股票市场的大幅下跌传导至一级市场，私募股权投资的业绩在2022年并不好看。黑石、KKR等PE巨头们也纷纷把主要的资金投向房地产，而不是私募股权。一场房地产大抄底正在进行中。
普洛斯的“娘家”再出大手笔
这笔交易将是美国仓储物流领域近年来最大的一次行业整合。
安博是一家专注于仓储物流领域的REIT公司，目前其投资组合包含约10亿平方英尺（9亿平方米）的不动产，亚马逊、联邦快递、家得宝等美国电商、快递、零售巨头都是Prologis的客户。
安博这个名字在中国稍显陌生，但其英文名Prologis音译成中文是普洛斯，很多人都会非常熟悉。实际上，如今的亚洲第一、全球第二大物流地产公司普洛斯，最初正是源自安博的亚洲业务部门。当然，经过数次复杂的股权交易，现在的普洛斯与安博已经没有关系了。
在剥离出一个普洛斯之后，安博仍然拥有全球规模最大的物流地产投资组合。年报显示，2021年安博总收入48亿美元，截至2021年底总资产达585亿美元。在2022年《财富》杂志全球最受尊敬公司榜单上，安博在所有房地产公司中排名第一。
安博的历史可以追溯到1990年代初，算是美国最早从事REITs（房地产收入信托）的先驱之一。在REITs行业，资产收购与出售是家常便饭。安博能发展成为如今这样的房地产巨头，也归功于一系列的收购，仅近些年的大交易就有2020年130亿美元收购Liberty Property Trust，2018年85亿美元收购DCT Industrial Trust。
这次被收购的杜克房地产是安博在美国的主要竞争对手之一。杜克房地产的投资组合包含美国548处物业，总面积超过1.5亿平方英尺（1393万平方米）的，分布在亚特兰大、达拉斯、芝加哥、南加州和哥伦布市等地。2021年杜克房地产总收入11亿美元，截至2021年底总资产104亿美元。
收购杜克房地产后，安博手中的物业总面积将达到11.7亿平方英尺，并获得557个新客户。安博首席财务官Tim Arndt称：“该交易将增加我们资产负债表的实力、规模和多元化，同时扩大了安博应用创新来推动长期增长的机会。”
截至上周五（6月10）收盘，杜克房地产的市值约为191亿美元，安博的报价与之相比溢价达36%。协议达成后，杜克房地产的股价在周一上涨2%，而安博则大幅下跌超过6%。
从历史上看，安博与杜克房地产当前股价都处在历史高点，与新冠疫情爆发前相比，它们的股价都已经翻倍。但自2022年以来，尤其是4月份之后，美国的REITs市场发生了大幅下跌。安博与杜克房地产的股价与年初的高点相比已经分别下跌了30%和24%。
私募股权增长熄火，PE转向房地产
自2021年以来，全球房地产行业，尤其是美国的房地产行业并购活动分外活跃。根据房地产服务公司仲量联行的统计，2020年REIT交易总额仅为170亿美元，而2021年则暴增至1400亿美元，创下历史记录。
进入2022年，这股房地产并购热潮依然没有止歇的意思。管理着全球最大规模房地产基金的黑石集团，在过去半年间已经完成了多笔重大交易，总金额近300亿美元。
5月19日，黑石REIT公司（简称BREIT）以全现金的方式收购了一家自我管理的房地产投资信托基金Resource REIT, Inc.，交易金额达37亿美元。Resource REIT, Inc.在美国13个州拥有42处多户住宅资产。
4月25日，黑石不动产公司（Blackstone Real Estate）宣布以76亿美元收购PS Business Parks, Inc.。该公司的资产包括96处物业，其中有2700万平方英尺办公空间，以及800个住宅单元。
4月19日，黑石宣布以128亿美元的现金收购美国最大的优质学生公寓社区开发商、运营商American Campus Communities, Inc.。
2月16日，黑石以58亿美元现金收购了Preferred Apartment Communities，这家公司拥有12000个单元的住宅，以及600万平方英尺的购物中心物业。
以上交易都发生在美国。在全球其他地方，黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。在印度，黑石1月27日推出了全新物流平台Horizon Industrial Parks，该公司拥有印度最大的物流园区资产组合。在中国，黑石收购SOHO中国虽然没有成功，但去年收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。
黑石大举抄底房地不是没有原因的。虽然新冠疫情以来全球各大类资产价格普涨，但房地产的涨幅尤为突出（至少在美国如此），已经成为黑石业绩增长最主要的引擎。2022年以来一二级市场企业估值下调，私募股权业务熄火，房地产业务的重要性就更加突出了。
2022年一季报显示，黑石所有业务板块的总体应计业绩净收入（反应季度环比增值幅度）达9%，主要是靠房地产业务拉高的。黑石在一季度表现最好的业务板块是房地产（Opportunistic），环比升值10.3%。相比之下，私募股权板块仅升值不足3%。
如果把时间拉长至3月31日为止的12个月，则黑石私募股权板块升值31%，已经是历史性的优异表现，但与房地产板块48%的升值幅度相比依然相形见绌。
在优异的业绩之下，黑石的房地产基金募资形势极佳，规模已经远远超越了私募股权基金，虽然后者的募资规模也在创历史记录。仅在2022年一季度，黑石的房地产基金就新募集了170亿美元，几乎是同期私募股权基金募资额的两倍。目前黑石的新一期房地产旗舰基金仍在募集中，预计下半年关闭，该旗舰基金的目标规模是250亿美元。最近两个月，几乎每周都有美国各州的养老基金宣布向该基金投资。
不仅仅是黑石，房地产基金业务规模比黑石小的多的另一大PE巨头KKR，也表示要加大对房地产业务的投入。2022年一季度KKR出现了季度亏损，主要是因为私募股权板块的资产出现贬值。但KKR规模不大的房地产投资组合却表现优异，在一季度升值了11%，部分抵消了私募股权业务造成的亏损。
面对此情此景，KKR联席CEO Scott Nuttall在财报会上表示，KKR计划将今年筹集的大部分资金投资于信贷、房地产和基础设施。6月2日，据彭博社报道，KKR牵头的财团拟收购全球最大私立医院集团Ramsay Health Care的不动产资产，价值58亿美元。
还有4000亿美元待投
自2007年的金融危机以来，美国房地产市场已经经历了长达十多年的牛市，在新冠疫情之后的涨幅更加明显。
与中国的房地产的高库存相反的是，美国房地产市场目前正处在低库存状态。近日半夏投资创始人李蓓在微信文章中分析认为，美国房地产市场非常紧张，总库存（新屋+成屋）依然位于历史最低水平附近，这会推动房价和租金上涨。
这与黑石的判断相同。苏世民在黑石一季度财报会上表示，黑石在美国持有的物业中，80%的物业租金上涨幅度显著超越通货膨胀，而且差距是“历史性的”。
另一方面，就像前面提到的，自2022年初美国的上市REIT公司们股价达到历史性高点之后，市场经历了激烈的震荡，四月份之后更是出现了普遍性的单边下跌。因为电商活跃度与疫情期间相比有所下降，近两年最火的物流仓储资产首当其冲。《华尔街日报》上月报道称亚马逊正在寻求转租至少1000万平方英尺的仓库空间，并可能终止或重新谈判部分租约，这也被认为是导致安博股价下跌的原因之一（安博为亚马逊提供大部分的仓储物流设施）。另外，更大的争议是呼之欲出的加息会对房地产市场造成多大影响。按现在的架势，2022年几乎肯定会成为自2007年以来房地产并购交易规模最大的一年，这难免会让人联想到上一次周期中，很多房地产基金在几个月内亏掉了十年的收益。
但是，在2022年强劲的募资之下，各大PE的房地产基金继续加码抄底房地产的趋势无论如何不会改变。与私募股权基金不同，房地产基金的资金通常是有股息的，这意味着募资与投资之间不能有太长的时间差。
还是以黑石为例。财报显示，截至2022年一季度末，黑石的房地产基金干火药规模高达363亿美元，再加上杠杆，这意味着黑石可以发起千亿美元级别的交易。这还没考虑到黑石一季度之后的新增募资。
而根据美国Chilton Capital Management的数据，截至2022年5月31日，市场上总计有3930亿美元的私人资本准备投资部署到商业地产或者收购上市REITs。全球房地产大抄底才刚刚开始。