来源：斑马消费（ID：banmaxiaofei）作者：杨柘
当多位房企老板为债务重组走上前台，瑞安房地产将优质资产鸿寿坊卖给大家人寿……这都意味着，即便时间走到2024年，上市房企的日子，依然难以平静。
在行业深度调整期内，新的趋势已经形成，房住不炒大势之下，高杠杆、高周转、高负债模式行不通了，没有谁再敢大肆突进。
过去的2023年，不少千亿房企被迫挥别资本市场，征战的硝烟渐散，留下千疮百孔。存活者，也多在保壳、保交付和保运转之中煎熬。
2024年，是它们的关键之年。谁又能安然度过？
01
退市潮
2023年，楼市没有迎来预期中的增长，大面积复苏尚需时日。在资本市场上，房企退市帷幕瞬间拉开，一家接着一家挥手告别。
去年4月，停牌18个月的新力控股集团被联交所摘牌，成为年内首家港股退市房企。它登陆港股刚刚3年，是最年轻的上市房企，也最短命。
两个月后，A股迎来首家房企退市——蓝光发展，因股票连续20个交易日收盘价低于1元/股，被踢出了资本市场。
紧接着，挣扎几年的泰禾集团告别A股。退市的闸门一旦打开，便一发不可收拾，中天金融、嘉凯城、美好置业、粤泰股份、阳光城、宋都股份、泛海控股等相继作别。
据公开数据，2023年A股有46家企业退市，房地产行业企业9家退市，居于首位。
港股被摘牌的房企至少4家，最近被取消上市地位的是，曾号称3年完成双千亿目标的三盛控股（资产、销售各千亿规模）。
此外，还有多家港股房企正在亮着红色警报，祥生控股、佳源国际集团、大唐集团等不少于9家处于停牌状态。它们大多在2023年3、4月间停牌，将在2024年9月届满18个月期限，如果不能完成复牌指引，也只有退市一条路。
02
高周转失控
自2005年开始，中国房地产市场已历经4轮周期，如今正处于第四轮周期的末尾。这一次，让本土房企吃尽苦头。根源在于，它们未能准确把握趋势的变化。
10年前，房企可以借助棚改货币化改革吃到红利，后来，在城镇化过程中又各取所需，行业狂热异常。
特别是碧桂园的“345”模式（3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用），被行业视作秘笈，纷纷有样学样，拿地、建房和去化一再压缩，周转效率不断提速。
在“三高”模式的助推下，阳光城、蓝光发展、新力控股，乃至出了大事的中国恒大等迅速崛起。
七个盖子八个坛子来回腾挪，理论上是可行的，但一遇逆周期，就玩不转了。
阳光城老板林腾蛟，重金挖来碧桂园原班人马朱荣斌和吴建斌，一个负责全面业务，一个精通财务和融资，令人艳羡的双斌CP，终究没能让公司免于流动性危机。加上二股东泰康保险清仓式离场，公司终以退市划上句号。
新力控股、蓝光发展同样是高周转的受益者，从百亿级到跨进千亿销售规模，均只用了4年时间。
但千亿盛宴刚过，多骨诺骨牌效应立现。2021年，新力控股老板张园林的退群风波，引发市场情绪波动，股价暴跌，流动性危机扑面而来。退市之前，公司总负债规模918亿元。
蓝光发展在同年暴雷，虽然奋力甩卖资产、引入战投，仍未彻底解决债务。截至2023年4月4日，公司累计到期未偿债务本息420.55亿元，难以回天。
退市房企中，美好置业是个例外。从2018年开始，公司就开始收缩地产业务，转型装配式建筑和现代农业。但新业务未能形成合力，反倒成为公司沉重的包袱。
03
未来更卷
退市，预示着房企老板们的资本梦碎，也预示着行业正在进行一场残酷的洗牌。
据克而瑞数据，截至2023年12月18日，A股、港股上市房企市值分别较年初下降20.55%和32.15%，合计181家房企市值总和（不包括已退市房企）减少1.089万亿。
A股110家房企中，12家房企年内股价跌幅超过40%，包括金地集团、ST世茂、新城控股、泛海控股、万科A以及中交地产等。
为了提振股价，不少房企使出了绝招。金科股份和荣盛控股一样，都注入控股股东资产，还通过增持股份护盘，将股价锁定在红线内；世茂股份等则通过回购股份，来刺激股价。
但是，这些手段只能暂时避免危机，要治本，还得靠自我造血能力的恢复和融资环境的改善。总之，就是要让房子能卖得出去。这是摆在国内超10万家房企面前的现实问题。
几乎每一个行业发展到一定阶段，特别是逆境时，就会出现行业大洗牌。如多年前的家电市场，就是经过了这样一个过程，形成了目前格力、美的、海尔组成的三巨头。
房地产行业同样如此。只是，风高浪更急。
所以，在2023年可以看到，央企国企房企频频现身土地市场，以往高调的民营房企们，纷纷埋头排雷。
据中指院数据，2023年前10月，央企、国企商品房累计销售额同比增长10.05%，同期，民营房企同比下滑31.07%。
市场并不似林腾蛟公开信里所讲的，严冬过尽绽春蕾。相反，人们更愿意相信万科郁亮的话，“行业阵痛的影响比预想中要长”。