来源：钛媒体（ID:taimeiti）作者：柳牧宗
作为三亚曾经最受瞩目的超级项目之一，三亚凤凰岛缘何沦落至此，其未来又将何去何从？
近日，有着‘东方迪拜’称号的三亚凤凰岛项目，在经历了几度易主、楼市降温、环保督查等一系列影响之后，最终走到了破产重整的境地，在业内引起一片哗然。
据中国交建(7.820,0.16,2.09%)公告披露，其参股的三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（以下简称“凤凰岛国际邮轮港”）因资不抵债，被债权人提出重整的申请获法院裁定受理。
据钛媒体App了解，截至2021年12月31日，凤凰岛国际邮轮港的资产总额约为50.4亿元，但负债总额高达186.05亿元。
作为三亚曾经最受瞩目的超级项目之一，三亚凤凰岛缘何沦落至此，其未来又将何去何从？
01 几度易主，开发之路历经坎坷
三亚凤凰岛，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛，地处三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”核心。该岛四面临海，由一座跨海观光大桥与市区相连，岛上5栋流线型帆船大楼矗立，至今仍是三亚市的必去景点、网红打卡圣地。
然而，二十余年来，凤凰岛的建设几经浮沉，几度易主，亮丽的风景线下，掩藏着种种不可控的危机。
上个世纪90年代末，三亚港务局计划在三亚湾对面，通过人工填岛方式，建设一个国际客运码头。
1996年3月，海南省建设厅批复同意了这一项目，并经过两年的水文气象环保等方面的论证，该项目取得海南省各级主管部门的批复，人工岛面积定为1200亩，名为‘白排岛’。
1999年，为了弥补建设资金的不足，三亚港集团公司（前身为三亚港务局）与司法部下属企业众城集团，合资成立三亚众城国际客运旅业有限公司（以下简称“众城国际”），共同开发白排岛。
2000年9月，吹填人工岛面积被调整到548亩，并获得了省、市的各级批复，同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。
据钛媒体App了解，从造岛伊始，资金危机就一次次困扰着运营方，彼时一些民营资本通过股权收购的形式，也加入到凤凰岛的建设开发过程中。
2002年，白排岛再次面临资金危机，湖北籍地产商曾宪云斥资700万元，从众城集团手中收购三亚众城国际，将该项目命名为‘凤凰岛’，并与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同，开发凤凰岛地产项目。
在曾宪云的构想里，凤凰岛将建设国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等，总投资额超过50亿元，欲将凤凰岛打造成‘媲美美国迈阿密的邮轮之都、海港之城，比肩迪拜的梦幻之岛。’
曾宪云入主凤凰岛之后，项目进展异常迅速。
2002年~2004年，三亚凤凰岛围海筑岛工程正式完成。2005年~2006年10月，完成码头、联检楼和跨海大桥工程。经三亚市民政局批准，白排人工岛正式更名为凤凰岛，曾宪云‘凤凰岛岛主’的名号由此而来。
不过，这么大的盘子，曾宪云手中的资金仍然是捉襟见肘，只好求助于民间资本。此时，浙江国都控股有限公司创始人柴慧京的出手，帮曾宪云解了围。
据钛媒体App了解，柴慧京与凤凰岛的渊源，始于2002年对迪拜的一次考察。那次考察中，面对迪拜人工岛上的帆船酒店超现代风格建筑，柴慧京一时间心潮澎湃，希望在国内也引入类似的地产项目。
后来，柴慧京去了一趟三亚，在高尔夫球场上，经朋友介绍，他看到了凤凰岛地图，脑海中顿时生出一个念头来。
当时的三亚凤凰岛，仅仅只是国际邮轮的挂靠港，想要获得长足发展，就需要地产业的加持，这与曾宪云当初的构想不谋而合。
2006年10月，凭借着打造‘东方迪拜’的一腔热血，浙江国都控股有限公司动用十多亿资金，从曾宪云手中购入凤凰岛股权，成为众城国际最大的股东。
入主凤凰岛项目后，柴慧京可谓是劳心劳力，三次前往迪拜，将此前的设计方案全部否定，并斥资1000万美元，在全世界召集了几十家建筑设计事务所，做了100多套候选设计方案。
最终，美国著名华裔设计师、加拿大多伦多梦露大厦的设计者马岩松，成为了这一项目的总设计师，凤凰岛的总投资额也追加到100亿元。
“凤凰岛是我的一个梦想，我不仅仅当它是一个项目去做，而是把它作为一个艺术品去雕饰，希望把它打造成一张中国名片，它将会是我事业永远的见证。”彼时，柴慧京心潮澎湃地豪言道。
2006年11月，凤凰岛国际邮轮港8万吨级邮轮泊位试航，可一次性接待3000多名国内外游客出入境，其也成为中国第一个国际邮轮专用码头，开始声名大噪。
此后数年，三亚凤凰岛一期项目都在如火如荼地开展着，其中就包括独具特色的风帆式大楼。
02 ‘楼市神话’破灭，凤凰岛跌落神坛
三亚凤凰岛开发的地产项目，开了一个好局，却在几经浮沉的地产市场中黯然退场。
2010年1月4日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中提出，到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。
政策一经发布，海南再次成为投资热土，商品房交易量也直线飙升。
在政策颁布仅7天之后，凤凰岛顶着‘第二个迪拜’的光环横空出世，旗下的产权式酒店公寓开盘就卖出了7万元/平米的高价，一期的4、5号两栋楼，700套产权式酒店公寓一天就售罄。
一个月后，2月12日，二期开盘，售价飙升至8.5万元/平米，个别好位置的售价超过了10万元/平米，全国各地的炒房客蜂拥而至，进一步助推了凤凰岛楼盘的涨势，巅峰期一度达到15万/平米的天价。
彼时，凤凰岛总经理陈璐在接受新浪财经采访时，面对‘市场是否过热’这一疑问时回应称，作为房地产商和市场来讲，当然要控制过热的程度，每个开发商也有对整个形势自我的判断。应该说过不过热，还是属于市场调节。“现在主要需求还是自由型的，资金也是以自有资金为主的。大家都是真金白银拿出来，不希望跌价，都希望涨和保值。”
然而，凤凰岛的‘地产繁华梦’并未持续多久，仅仅三年之后，火热的楼市就恢复理性。2013年，凤凰岛房价降至约7万元/平方米，被套牢的炒房客叫苦不迭。
钛媒体App注意到，靠卖房最赚钱的2010年，三亚凤凰岛的股权架构变化也是最频繁的。
2010年3月，三亚凤凰岛发展有限公司发布分立公告，其存续分立为4个公司，分别为三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛国际饭店发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司和三亚凤凰岛置地发展有限公司。
其中，凤凰岛发展由浙江国都全资持有，三亚邮轮港归属于曾宪云，凤凰岛置业属于李树平实控的海南大洋，凤凰岛置地则属于远东地产的周霖。
2010年10月，三亚凤凰岛形成了新的股权结构，浙江国都、胜丰农业、海南大洋和凤凰岛投资成立三亚邮轮港公司，持股比例分别为50%、20%、15%和15%。
三亚地产‘去泡沫’之后，凤凰岛的酒店公寓迎来降温，再加上2014年银行对民企融资收紧，依赖民间借贷的浙江国都陷入资金链泥潭中，无奈忍痛全数出售股权。
就这样，三亚凤凰岛再次易主，这次现身的是一家大型央企。
2014年3月，中国交建以10亿元收购了凤凰岛国际邮轮港45%的股权，同时三亚钰晟投资将其持有的凤凰岛国际邮轮港10%股权对应的决策权不可撤销地授予中国交建。
据钛媒体App了解，前述交易完成后，中国交建还通过凤凰岛国际邮轮港收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。
据此计算，中国交建共耗费49.62亿元，成为了凤凰岛的实际控制人，其规划将陆续投资200亿元开发三亚凤凰岛后续项目。
此时凤凰岛国际邮轮港的股权关系为，曾宪云、中国交建分别持股45%，钰晟投资持股10%。
就在中国交建接手凤凰岛不久，交通运输部宣布要开展油轮运输试点，作为4个试点港口之一的凤凰岛国际邮轮港，迎来了政策红利。
2014年4月，凤凰岛二期工程开工建设，基本建设投资超过30亿元，项目总投资约180亿元。
据《海南日报》报道，二期工程将建设1座47.4万平方米人工岛，以及1个10万吨泊位、2个15万吨泊位和1个22.5万吨泊位。项目竣工后，凤凰岛国际邮轮港可同时靠泊5至7艘邮轮，年接待能力可达到200万人次，将成为亚洲最大的国际邮轮母港之一，可停靠总吨位22.5万吨的大型邮轮。
2017年，三亚凤凰岛二期填岛主体工程完成，并建成了两个15万吨级的邮轮泊位，两个22.5万吨的邮轮泊位建成并向国家交通部申请岸线审批。
就在形势向好之际，凤凰岛遭遇了最大一场危机，成为压垮自己的最后一根稻草。
03 ‘环保风暴’席卷后，三亚凤凰岛将何去何从？
凤凰岛的盈利模式并不复杂，人工填岛所形成的土地经相关部门获批，可以通过银行贷款来开发相关地产项目，盖好的楼再高价售卖给购房者，由此形成正向商业循环。
事实上，自凤凰岛开建之后，不少投资商就盯上了这块热土，如意岛、葫芦岛、日月岛等项目纷纷上马，填海造岛进入高峰期。
然而，过度开发岛屿，必然对海岸线、海洋生态系统造成不可逆的伤害，这引起了政府的高度重视。
2017年，为贯彻落实党中央、国务院关于环境保护督察的重要决策部署，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作。
结束这一轮督查之后，督查组特别指出：“凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”
这一措辞，无疑是相当严厉的。2018年1月，海南省下达命令对违规、违法人工岛项目实施‘双暂停’，其中凤凰岛项目不仅全面停工，同时还要支出超过3700万元的生态补偿资金。
据钛媒体App了解，当时相关部门给三亚凤凰岛留了‘口子’，进行了37天的整改，于2018年2月12日恢复经营和建设。
然而，三亚凤凰岛的命运并未迎来转机。
2019年，中央第三生态环境保护督察组对海南省开展第二轮生态环境保护督察，这次督查之后，海南多个项目的整改方案升级加码，其中海口葫芦岛被要求全面拆除，凤凰岛二岛仅保留国际邮轮港母港码头，其余部分则要求拆除。
政策强压之下，这与曾宪云设想中的打造‘比肩迪拜的梦幻之岛’的规划已相去甚远，便计划将他持有的凤凰岛项目悉数转手。
2019年9月，海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳等股东，挂牌转让三亚凤凰岛投资集团100%股权，转让底价为40.37亿元。
据天眼查数据，海口胜丰、新疆大正的背后实际控制人均为曾宪云，曾宪云则是掌握凤凰岛项目以及被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。
公告显示，三亚凤凰岛投资集团持有凤凰岛国际邮轮港45%股权，邮轮港公司核心资产为三亚凤凰岛项目，其主导项目和资产包括：
已通航的8万吨邮轮泊位、获批运营许可的15万吨级的邮轮泊位以及正在向国家交通部申请岸线审批的两个22.5万吨的邮轮泊位；
一期填岛所形成的28.3万平方米土地使用权，二期填岛所形成的49.9万平方米土地使用权；
凤凰岛发展、凤凰岛置业、凤凰岛物业管理、三沙凤凰岛国际邮轮港、凤凰岛度假酒店等附属公司、股权投资。
同时，凤凰岛投资还与‘三亚钰晟投资有限公司100%股权’进行捆绑转让（钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%的股权），其100%股权转让底价为7.64亿元。
这意味着，三亚凤凰岛项目的55%股权被打包甩卖，合计出售底价为48.01亿元。假若该笔转让完成，受让方所持股权将超过中国交建，成为公司控股股东。
值得注意的是，该笔交易相比之前已大幅缩水。2014年，中国交建以49.62亿元拿下45%的股权，而如今凤凰岛投资加上钰晟投资合计55%的股权低价仅为48.01亿元，据此计算凤凰岛邮轮港的股权缩水超23亿元。
彼时，有市场观点认为，中国交建或将剩下的55%股权悉数拿下，成为100%控股一方。然而，根据彼时公告披露的各方持股信息，以及目前天眼查上的各方持股信息来看，出手将近3年之后，该笔转让并未有任何新的进展。
2021年11月20日，海南省人民政府官网正式发布《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》，要求三亚市凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状，邮轮母港码头功能将另行考虑。
不过，凤凰岛问题整改推进非常缓慢，直到2022年6月2日，根据交通运输部南海航海保障中心发布的信息，凤凰岛二期项目拆除工程施工才完成。
据钛媒体App了解，近年来凤凰岛房地产再不复昔日繁荣景象。2018年，海南发布了关于进一步稳定房地产市场的通知，要求在限购政策的基础上实施全域限购。
一系列政策管控之下，2018年下半年，三亚房价进入下滑阶段。数据显示，2018年8月新建商品房为34295元/平米，到2019年1月降为24962元/平米，跌幅将近1万元/平米。
另据安居客数据，2018年下半年，凤凰岛二手房价连续6个月下跌，从顶峰的10万元/平米，跌至6.6万元/平米，跌幅逾30%。
钛媒体App查询贝壳平台发现，目前凤凰岛共有14套住房在售，最高单价达78998元/平米，最低则仅为33937元/平米。
这一价格，对于2010年期间高位入手的投资客来说，无疑‘如鲠在喉’，即便忍痛低价抛售，恐怕短时间内也难以找到接盘的人。
在凤凰岛所有投资者中，中国交建的损失无疑是巨大的。据中交建2018年年报，其对凤凰岛国际邮轮港投资的10亿元，在2018年末亏损殆尽。
另据中国交建2021年年度报告，截至2021年12月31日，公司所拥有的三亚凤凰岛国际邮轮港长期应收款及应收质保金（含1年内到期）账面余额高达31.77亿元，其中坏账准备为24.88亿元，较去年同期的7.89亿元，暴增近17亿元。
不过，中国交建营收规模巨大，即便是对凤凰岛的投资失利，或也未伤及根本。2021年，中国交建营收达到6856亿元，同比增长9.25%，归母净利润约为180亿元，同比增长11.03%。此前不久公布的2022一季报显示，中国交建营收达到1721亿元，同比增长13.27%，归母净利约51亿元，同比增长17.74%。
相比之下，最惨的还是凤凰岛国际邮轮港，已到了‘资不抵债’的境地。
据企查查数据，目前凤凰岛国际邮轮港的终本案件共有四项，分别为（2020）京03执1324号、（2020）京03执1325号、（2020）京03执1323号、（2016）琼0271执114号，据统计其未履行的总金额达到了31.5亿元。
除此之外，凤凰岛国际邮轮港与西藏信托的32亿借款纠纷还在审理，而与中交航天局9.1亿的工程款纠纷已达成和解。
截至2021年年末，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元，三亚市中级人民法院已裁定其破产重整。
钛媒体App注意到，凤凰岛国际邮轮港因与西藏信托的借款纠纷，被列入被执行名单，其法人代表曾宪云，也被北京市第三中级人民法院连续开出四道限制消费令，至今尚未解除。
从目前政策来看，凤凰岛后续项目已没有太大开发空间，一期建成的养生度假公寓酒店（含产权式酒店）又被限售，其投资回报将更加渺茫，还有发展潜力的，恐怕只剩下邮轮母港项目。
值得注意的是，凤凰岛邮轮母港项目的‘重生’，依然高度依赖政策走向，好在政策红利已逐渐显现。
2020年6月，海南自贸港总体方案出台，在旅游业方面，将加快三亚向国际邮轮母港发展，支持建设邮轮旅游试验区，吸引国际邮轮注册；设立游艇产业改革发展创新试验区等。
据相关数据，2018年，凤凰岛国际邮轮港邮轮航次131艘次，同比增长54%，进出港总人数9.1万人次，同比增长18.7%。不过，近几年的疫情，给三亚邮轮产业带来负面影响，凤凰岛国际邮轮港也在蛰伏中寻求成长。
相比三亚房地产的‘泡沫化’，凤凰岛的邮轮港无疑成了三亚凤凰岛能否迎来二次发展的希望。
参考资料：
第一财经日报：《三亚凤凰岛前传：港口码头变房地产项目》
大摩财经：《曾宪云一梦18年，凤凰岛岛主梦碎》
闻旅派：《新增被执行额9亿元，命途多舛的三亚凤凰岛“谁主沉浮”？》