来源：读城记工作室（ID:DUCHENGJIPLUS） 作者：阿力米热
留在县城，生活是怎样的？
没有一线城市的买房压力，有稳定收入能存钱，不用挤地铁赶早高峰，家人都在身边的安逸幸福；还是困于忙碌的工作，在熟悉的土地上仍纠结于过万的房价，迷茫和遗憾也时常来敲门？
在人们印象中，县城一直是“房价洼地”，但近年来，多个中小城市出现房地产市场交易火爆的情况，不少县城的房价甚至涨到了新一线城市的水准。
中国房价行情网数据显示，截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，上述两个数据均超越去年同期的6个与103个。
这意味着，县城房价呈现上涨态势。
时代周报记者梳理发现，在房价前十名的县城中，有七个县城来自浙江省，分别为义乌、永康、温岭、乐清、桐乡、江山和德清，这七个县城的平均房价为22120.14元/平方米。
与之形成鲜明对比的是：宁波作为浙江的第二大城，6月新房均价为 20629 元/平方米，即便7月上涨2.25%，也不过21093元/平方米。从增速来看，前十名的多个县城房价也延续大涨态势。其中，永康房价涨幅最高，同比上涨15.05%，均价达24679元/平方米。而义乌跌幅最大，同比下跌8.14%，6月房价为25690元/平方米。
根据中国政府网数据，截至2021年底，中国有1472个县城，394个县级市，常住人口合计达到2.5亿人。容纳了2.5亿常住人口的县城，是一个无法忽视的万亿级市场。
在这个庞大县域市场，为何浙江省能占据大半江山？
01 人口集聚，藏富于民
一般而言，若市场需求越大，但供求不足，那相应的商品价格将越高。浙江县城房价高的背后，与当地人口密集，对房屋需求量日益增加密不可分。
浙江作为中国面积较小的省份之一，在全国31个省份中排名25，陆域面积为10.55万平方公里，其中山区面积占70.4%，被称为“七山一水二分田”。
由此可知，浙江地形多以山地、丘陵为主，可建设住房用地较为紧张。
不仅如此，近年来，由于人口持续向沿江、沿海地区集聚，长三角、珠三角等地人口增长迅速，浙江作为经济发达省份之一，人口集聚度快速提升。
浙江省统计局数据显示，第七次全国人口普查中，外省流入浙江的人口为1618.6万人，占全部常住人口的25.1%，即每4个常住人口中就有1人来自省外。
从居住时间看，居住满五年以上的省外人口比重明显提升，比2010年高14.4个百分点。其中，居住满十年以上的省外人口比重为21.6%，也就是说每5个外省籍常住人口中，就有1人在浙居住超过十年。
这表明，浙江省外流入人口总量大、占比高，越来越多的人选择在浙江安家落户。然而面对着城市土地面积相对局限的情况，浙江的人多地少，导致了房地产供需不平衡，房价整体偏高。
中国社科院原城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞告诉时代周报记者，人口流向背后主要反映的是地区经济活跃度的差异，浙江吸引大量人口流入，是因为其经济发达。
“此外，浙江省内无论是制造业还是互联网高科技产业的发展都比较均衡。”在牛凤瑞看来，产业集聚为浙江吸引了大量外来人口就业，拉动经济增长，而经济的快速增长又奠定了居民的购买力，因此房价也存在较强的支撑力。同时，人均可支配收入作为衡量的重要指标，也是支撑浙江县城房价的因素之一。
国家统计局数据显示，2001年以来，在全国31个省份中，人均可支配收入前三名一直被上海、北京和浙江包揽。
也就是说，近20年里，浙江省人均可支配收入远超全国大多数地区，在全国省区内富裕程度相对较高。
2022年上半年，浙江全体居民人均可支配收入达至32443元。即使省内最靠后的两地——衢州与丽水，也分别达24851元和24536元，远超全国居民人均水平的18463元。
换句话说，浙江所有地级市的人均可支配收入都高于全国平均水平，没有出现明显“短板”。
从农村居民收入来看，上半年，浙江农村常住居民可支配收入为 21639元，同比增长 6.3%。可支配收入和增速亦超“全国线”（全国农村居民人均可支配收入9787元，增长5.8%）。
这意味着，浙江经济均衡、全省富裕程度高，为居民生活提供了重要支撑，房价也处于上涨通道。
02 产业集群推动县城房价
在浙江不少地方，一个县城就是一个产业集群，产业集群带来的规模和生产效率得到了极大提升，使得部分县城的房价向新一线城市开进。
从房价涨幅来看，统计数据显示，截至今年6月，来自金华的永康市房价以15.05%的高增速，成为浙江县城房价前十中增速最快的，均价达至24679元/平方米。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，旺盛的需求和强大购买力是推高房价的因素之一，究其根本，永康房价涨幅高的背后是当地发达的产业经济。
被称为“中国门都”的永康以五金产业出名，也是制造业的聚集地，市场化色彩浓厚、民营中小企业多、创业创新氛围强，而更多的企业在此扎根意味着更多的就业岗位。
产业链比较完整的大环境下，促使了永康房价增长速度较快。
数据显示，2021年永康全市规上工业总产值迈上千亿元台阶，达至1009.8亿元，同比增长21.9%，增速创近五年新高。工业经济持续健康平稳发展，为永康的建设打下了基础，吸引更多的企业和人口流入，助推了本就走高的房价。
不过，同样是民营经济发达、汇集不同产业的义乌，房地产市场却略显疲软。
统计数据显示，在浙江高房价县城当中，义乌房价跌幅最大，同比跌了8.14%，6月房价为25690元/平方米。此消彼长之后，义乌与永康的房价仅相差约千元。
要知道，两地房价的差距在2021年12月时为2189元。对于义乌房价的情况，严跃进告诉时代周报记者，当地房价跌幅高与居民需求减少，炒房、投资客减少有关。
“长期以来，义乌作为世界的小商品集散地，外贸产业不断发展。当地中小企业的企业主比较容易把产业资金、产业资本转化为房地产，‘万人摇’现象频现，导致义乌楼市异常火爆，房价水涨船高。近年来，在坚持住房不炒的原则下，炒房客逐渐减少，房价容易波动。”严跃进补充道，虽然永康房价增长速度快，但是由于当地房地产市场规模不大，未来永康房价是否能超越义乌还待观察。
值得注意的是，2021年下半年以来，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临着预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力。在房地产总体下行的情况下，县城房价的可持续性如何？
对此，严跃进表示，国家发改委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》其中再次强调，将“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，选择一批条件好的县城重点发展，包括推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面等举措。
“这意味着，新一轮城镇化发展更强调均衡和高质量发展的导向，对后续的城市发展和人口流动将产生较为积极的影响，县城也会迎来发展机遇，”严跃进说道。