吉隆坡——对很多人来说，买房是梦想成真。但是什么时候呢?施工被推迟，他们被迫等待为了搬进自己的房子，他们每个月都要支付两笔相当可观的款项第n -他们目前所住房屋的租金和他们所取得的房屋贷款的分期付款。这是许多购房者所面临的情况，他们购买了被归类为“病态”的住房项目。一个项目是被认为是病态的与计划进度相比，施工工作推迟了30%以上，或者如果其买卖协议(SPA)已经失效。6月11日，地方政府发展部副部长纳西尔表示，该部已确认481人患病，112人被遗弃Ned项目遍布全国。他说除了有作为监督此事的特别工作组，该部正在与相关机构进行谈判，并正在与联合国进行直接谈判水务事务委员会及工务署，致力恢复有关工程项目。根据最近马新社7月10日的报道，今年5月，共有31个私人住宅计划，涉及3299个单位。其中28个项目已获得竣工合格证书其余三个项目的施工工作已恢复，并按照施工进度进行。房地产分析师Noor Rosly Hanif教授表示，虽然各种因素都可以归因于项目遇到的完工延迟，但开发商却不同意相关方应充分考虑项目管理风险在开始他们的项目之前进行考虑。这些因素包括银行利率等贷款政策的变化;外国工人和我港口劳工政策;徒步旅行向法定机构或有关政府机构捐款;国内和全球的政治和经济经济有限公司影响铁、水泥等原材料供求的条件nstruction材料;最低工资政策;还有气候和天气的变化。大流行的影响诺尔·罗斯利(Noor Rosly)也是马来亚-威尔士大学商学院房地产管理和拍卖项目的教授，他表示，上述因素可以分为外部和内部因素，其中一些因素可以消除被控制，而别人可以只是被减轻了。“按理说，开发商应该找出这些因素提前关注并采取缓解措施，从一开始就克服它们，或尽量减少项目延误的影响，”他告诉马新社。认识到COVID-19大流行主要是应对Noor Rosly表示，住房开发项目通常需要一些时间才能完成，开发商将按照SPA计划完成这些项目。然而，当像新冠肺炎大流行这样前所未有的危机袭击我国和世界时，整个国家和世界的政府和商业机器都受到了冲击，实际上陷入了停滞。“住房项目仍在进行中建筑和他们的单位在大流行之前被严重影响。的有限公司在大流行的早期阶段，建筑工人(主要是外国人)返回了各自的祖国。o直到最近，他们才被允许重新进入我国，但条件更加严格。“到目前为止，我们国家仍然没有足够的资金建筑工人，迫使开发商延长项目完工日期，”他说。高需求与此同时，随着国家国际机场全面重新开放，建筑成本急剧上升国家边界和商业部门。(大多数行业在2020年和2021年疫情最严重时停止了运营。)什么时候?建筑业恢复运营，对铁和其他建筑材料的需求如预期般增加，导致其价格飙升。高需求已导致铁矿石价格从每吨2417令吉上涨至每吨2417令吉从2020年10月的3590令吉涨至2021年6月的3590令吉，涨幅为48%。国内钢铁价格的上涨与全球价格趋势是一致的。”他说，当地的钢铁生产商没有任何公司对这种原材料价格的控制取决于全球供需格局，并补充说，2022年的一项市场调查发现，这一趋势将持续建筑成本同比上涨18%，铝材价格上涨55%，木材价格上涨52%，钢材价格上涨38%，水泥、沙子和铁矿石价格上涨38%Nes(19%)。市场短缺也迫使开发商竞相供应，等待时机他补充说，建筑材料供应预计将在未来三到五年内恢复。这一点，再加上劳动力供应尚未恢复到大流行前的水平，对o产生了负面影响正在进行的住房项目，特别是那些在公司nstruction阶段。“他们的项目延误是不可避免的，因为情况超出了他们的能力范围控制面临破产风险的行业参与者，”他补充说，在建筑材料需求得到满足之前，不良项目的数量将会增加。他还表示，几乎每个州都有患病和被遗弃的人Ned住房项目。影响方根据Noor Rosly的说法，一般来说，这些项目对3p(即买方)、开发商(开发商)和地方当局(地方当局)有全面的影响。他说，购房者，尤其是那些买房是为了搬进来而不是为了投资的人，负担很大，因为他们必须支付租金和贷款承诺。“开发商在运营时也会遇到问题Nal和建筑成本上升。他们中的一些人可能会尝试审查他们的项目并削减他们的成本建设成本尽可能高，这样他们的项目才能保持可行性。他们项目的现金流也将停止由于劳动力和建筑材料短缺，建筑工程陷于停顿。“除此之外，获得银行贷款的开发商也必须偿还贷款，否则将面临法庭诉讼，”他补充说，当一个项目被宣布为不良项目时，开发商将希望地方政府发展部(Ministry of Local Government Development)进行干预，因为这样一来，买家就不会诉诸法律行动。与此同时，被病态项目困扰的地方议会被迫停止运作不要关注项目地点及其周围环境，因为它们通常是登革热蚊子的理想滋生地，也是吸毒者和无家可归者的藏身之处。恶心和遗弃由于无法向购房者收取评估费和租金，新建住宅项目也会给地方自治团体带来损失。“但不可否认的是，买家才是最重要的“他们受到的影响最大，因为他们与一个糟糕项目的房子联系在一起，无法摆脱责任，”Noor Rosly说，建议潜在的购房者选择在该行业有良好记录的开发商。“这样的开发商有经济能力，专业管理他们的项目最后，并保留建筑材料储备，直到他们的项目完成。”他说一个有信誉的开发者关心关于公司的形象，将努力完成他们的项目，即使需要更多的时间这样做。他说:“至于受房屋工程延误影响的买家，我认为发展商应该跟进内部人士通过支付他们的mo来帮助他们每月租金(有原因的)直到项目完成为止。“开发商也可以这么做业内人士吸收其(购房者)住房贷款的利息，这些贷款是由银行按照条例发放给开发商的施工阶段，”他补充说，尽管建设工程仍在进行的项目，经开发商许可，住房单位可以出售给他人。法庭谈根据《房屋发展(有限公司)条例》设立的购房者申索审裁处Noor Rosli表示，其管辖权仅限于购房者和开发商之间因SPA而产生的索赔。法庭没有只被授权审理马来西亚半岛和纳闽联邦领土的案件。o只涉及居住地点的申索(例如露台、半独立式和平房单位);公寓和公司ndominium单位;以及联排别墅和小型办公室(家庭办公室或SoHo单位)，而不是商业建筑中的单位，可以提请本法庭注意。该法庭的主要目的是听取购房者要求开发商赔偿违反《条例》的索赔，并就这些索赔作出裁决条件或co在SPA中双方同意的施工规范。Noor Rosli解释说:“可以提出两种类型的索赔，技术和非技术。技术索赔涉及建筑材料的劣质工艺和质量，以及不按照SPA中概述的计划和规格建造的房屋……这包括在建筑物中形成裂缝和油漆质量差。“非技术申索涉及的问题包括，因延迟交出空置房屋而造成的已清算的确定损害赔偿，因取消或推迟项目而退还按金。由开发商支付，利息支付等等。”询问购房者是否可以延期付款Noor Rosly说，这将取决于买家签署的协议，以方便他们购买房子。他说，每个买家都必须遵守与发展商签署的购楼协议条款，以及与金融机构或政府部门住房融资局签署的贷款协议条款。“如果有条款允许(延期偿还贷款)，那么就可以实施。否则，除非政府介入，否则就无法实施控制命令期间，它强制暂停偿还所有类型的银行贷款。“这样的暂停允许借款人推迟他们的mo按月偿还，尽管有关金融协议中没有规定这一条款。”巨大的决定Noor Rosly指出，买房是一个重大的决定，需要在谨慎和专家的建议下做出，受不良项目影响的买家可以向地方政府发展部申请任命新的公司承揽人抢救、完成有关工程。“一个病态的项目首先要进行评估，看它是否仍然可行，然后再进行新的评估一个有良好记录和良好资本的承包商被任命接管这个病人住房项目。该方案已在全国多个地方成功实施，由该部指导新公司承包商完成项目在指定的时间内关注。”他补充说，为了解决购房者的困境，建设交通部成立了“私人生病和遗弃行动委员会”该项目将于2022年12月30日启动，以寻求一种更有针对性和战略性的方法来解决生病和遗弃问题ned的项目。Noor Rosly也认为政府可以内部人士购买病态项目的住房，将购房者从偿还未完工房屋贷款的束缚中解放出来。他说，这样一来，购房者就可以还清银行贷款，并用出售房屋所得的余额购买另一个项目的单元。他还表示，房屋销售系统需要彻底改革目的是避免买家成为生病或被遗弃的受害者ned的项目。“哦,只有财力雄厚的开发商才能获准从事房地产开发，他们也应该这样做只有在他们的项目完成，房子准备好空置后，才允许销售。“我们现在仍在实行的旧制度，即出售不存在的产品(房子)，对人民和经济都有负面影响。政府必须结束这种情况，并转向一种制度房子必须先完工才能出售。案例证明，病号多而弃内德项目在增加，许多买家成了受害者。”转向放弃内德项目同时，穆斯林房地产有限公司顾问协会主席Ishak Ismail说，不“治疗”和“修复”的病态项目很快就有被遗弃的风险ned的项目。一个项目被归类为废弃项目如果没有在SPA中规定的交付日期内或之后完成，并且公司没有注意到重大活动，则需要6公司施工现场或根据《1966年公司法》第218条已在高等法院登记的清盘申请，或发展商已以书面通知房屋公司他们无法控制的控制器继续推进项目的发展;如果它被证明是废弃的根据住房发展(公司)第11 (1)(c)条，地方政府发展部长需要的项目1966年管制和许可法。伊沙克说他已经离开了他还表示:“不能以新冠疫情、人力不足、建筑材料价格上涨等为由，放弃开发项目。”他说:“按理说，任何企业都应该预料到这些因素，不仅仅是房地产，其他行业也是如此。”他补充说，开发商在开展开发项目之前，必须有足够的资金和银行的支持。他说没有只有财务状况良好的开发商才能进入房地产开发行业，以防止购房者陷入病态或遗弃ned的项目。“看看KPKT(地方政府发展部)的病态项目清单，开发商的财务管理薄弱是原因之一造成这个问题的原因(生病和遗弃)ned项目)。在某些情况下，mo分配给项目的资金用于购买土地和非直接资产与项目相关…这肯定会给开发商带来现金流问题。”伊沙克还说，当一个住房项目被宣布为病态时，如果发现管理不善是其中之一，政府应该调查原因，并立即将该公司列入黑名单ntributing因素。“政府必须找到一个全面的解决方案来保护各方的利益，”他说，并补充说，生病和被遗弃的人数上升Ned项目将影响国家的生态长期的经济增长。——马来西亚
