新加坡——律师和房地产顾问说，尽管新加坡有严格的法规防止通过房地产洗钱，但房地产交易对寻求洗黑钱的犯罪分子来说仍然很有吸引力。
许多人被新加坡稳定的经济所吸引。价格上涨也使房地产成为一个有吸引力和安全的途径。此外，单笔交易涉及大笔资金。
新加坡拉杰坦律师事务所(Rajah & Tann Singapore)企业房地产业务合伙人莫嘉乐(Gazalle Mok)告诉《海峡时报》，洗钱是一个掩盖非法资金的过程，使它们看起来来自合法来源。
她说:“使用复杂的手段将非法资金投入经济，并使用不同的银行账户和护照进行多层次的交易，这使得发现这种犯罪行为更加困难。”
莫女士补充说，尽职调查的成效在很大程度上也取决于买家申报的准确性和所提供的核实文件。“外行人很难辨别这些是假的还是伪造的。”
熟悉跨境犯罪的Nyman Gibson Miralis律师事务所的澳大利亚律师丹尼斯•米拉里斯(Dennis Miralis)表示，房地产是“全球非常普遍的一种洗钱形式”。
除了房地产，非法资金还经常用于购买奢侈品和投资企业。它们还可以用于游戏机和购买赌场筹码，然后将其兑换成现金。
律师、会计师和房地产经纪人等专业人士可能“有意或无意地”帮助犯罪分子通过房地产洗钱，设立和维持国内或海外信托和公司。
他们还可以通过接收和转移大量现金、设立复杂的贷款和其他信贷安排以及协助将财产转移给第三方等方式为罪犯的交易提供便利。
一位不愿透露姓名的房地产顾问表示:“你所需要的只是一个懂法律和会计的人，帮助建立一个拥有105处房产的公司网络，并理想地将收益与离岸账户或避税天堂联系起来。”
他指的是本周10名年龄在31岁至44岁之间的外国人因涉嫌洗钱和伪造罪被起诉的案件，警方在新加坡最大的反洗钱调查中查获了价值约10亿美元的资产，包括豪宅、汽车和现金。
所有被捕的人都不是新加坡公民或永久居民。
海关对105个物业发出禁止处置令，估计总值为8.31亿元。
查获的物品包括超过35个相关银行账户，250多个奢侈包包和手表，270多件珠宝和有关虚拟资产信息的文件。
“从事房地产行业的会计师、房地产经纪人和律师将越来越需要在保护和捍卫房地产市场免受犯罪剥削方面发挥第一线作用。”
“警察不可能通过逮捕来解决这个问题。这确实需要一种全社会参与的方式。”
6月28日，新加坡出台了繁琐的规定，要求开发商进行风险分析，对客户进行尽职调查，报告可疑交易，并实施防止在建物业洗钱和恐怖主义融资的计划。
莫女士说:“这包括在整个施工期间持续监察买家，直至法定完成为止。法定完成通常需要三至五年。”
然而，她指出，有些非房地产开发商和个人不受《住房开发商(控制和许可)法》或《商业物业销售法》的管辖，他们可能没有资源或能力对买家进行尽职调查。
“也许还应该对所有供应商(而不仅仅是房地产开发商)实施某种形式的治理，要求在发行期权或签订买卖协议之前，对买家和第三方付款人进行尽职调查。
莫女士说:“也许地产中介可以在这方面发挥作用，为客户进行尽职调查。”
开发商如不遵守新规定，即属违法，最高可被罚款10万元。如果他们被发现犯有洗钱或资助恐怖主义的罪行，他们也可能面临被暂停或吊销已被授予的任何执照。
律师向本刊分享透过物业市场洗黑钱的不同途径:
使用第三方
犯罪分子经常使用不在警方雷达上的人或当地人的名字购买房产，以避免直接参与洗钱过程。该财产可以委托罪犯保管。
租金使非法资金合法化
犯罪分子可能会以第三方的名义购买房产，并用非法资金向第三方支付租金。通过第三方“出租”他们的财产，犯罪分子可以掩盖非法资金和所有权。
他们还可以出租物业，并向租户提供非法资金以支付租金，使非法资金合法化。
家里的改进
犯罪分子用非法资金来支付装修费用，从而增加了房产的价值，然后以更高的价格出售。
前、壳等结构
犯罪分子可能会在新加坡或海外设立幌子公司、空壳公司、信托和其他公司结构，以购买房产，并与所有权保持距离。
虚假的声明
犯罪分子可以与第三方串通，比如房产中介，来低估或高估房产的价值。差额用未公开的现金支付。
当财产被低估时，犯罪分子(买方)可以声称合同中支付的金额与他的合法经济手段一致。
如果房产以市场价值或更高的价格出售，所得利润将使非法资金合法化。用这种方法也可以少交印花税。
犯罪分子可能高估财产的价值，以便从出借人那里获得尽可能多的贷款。贷款越大，可以用来偿还债务的非法资金就越多。
“一些人在银行开设账户以获取资金。但在一年之内，他们就会用现金偿还贷款，”一位律师表示。他强调，这可能是一个危险信号。
贷款和抵押贷款可以作为洗钱的掩护，其偿还可以用于非法资金和合法资金的混合。
为了进一步混淆审计线索，犯罪分子可能会寻求快速连续转售房产。
该财产以更高的价格出售给相关或熟悉的第三方，或犯罪分子控制的公司或信托公司。这给人一种看似合法的利润，而犯罪分子却保持着对财产的控制。
使用多个帐户
那些希望避免引发任何怀疑或警报的人可以在不同的银行存入少量现金，并避免触发阈值交易报告。然后，这些资金被用来获得银行支票，以购买房产。
聘请众多专业人士
犯罪分子可能会利用多名专业人员使洗钱过程进一步复杂化，以避免被发现。这为犯罪活动提供了合法性的表象，并在犯罪分子及其金融活动和资产之间提供了缓冲。
本文最初发表于《海峡时报》。复制需获得许可。
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