36岁的詹姆斯·塞特莱特(James Setright)抓住了一个在房价下跌时搬家的机会。
“我想利用这个市场。我想我再也不可能以低于100万英镑的价格在伦敦买一套维多利亚时代的五居室房子了，”塞特赖特说。
在英国各地，房屋的上市价格远低于疫情期间的售价，因为房主、购房出租投资者和首次购房者都在高抵押贷款利率和生活成本危机的压力下不堪重负。
但痛苦才刚刚开始——它将由抵押贷款市场推动。
通货膨胀率下降的速度没有预期的那么快，这意味着英国央行(Bank of England)还不会降低其官方利率，而贷款机构将维持较高的抵押贷款利率。一些经济学家认为，结果可能是一场慢动作崩盘，更类似于上世纪90年代初的衰退，而不是2008年那种突然而短暂的崩盘。
塞特莱特正在以87.5万英镑的价格抢购他的五居室房子，这比89.5万英镑的要价低了一些，他认为这个价格已经很便宜了。
“这处房产应该卖120万英镑，但这家伙显然需要处理掉它。有很多这样的事情发生。很明显，他们需要出售，因为他们负担不起那里的生活，他们正在搬到其他地方，”自己在房地产行业工作的塞特赖特表示。
根据贷款机构Nationwide的季节性调整指数，3月份的房价与8月份的峰值相比下降了4.6%。
未经季节变化调整的销售数据更加明显。今年8月，英国房屋平均售价为27.3751万英镑。今年3月，这一数字为25.7122万英镑。这一数字下降了16629英镑，降幅为6%。
英国房地产市场已成为实用主义者的领域。那些不需要出售的人已经将他们的房子从市场上撤出，这使得那些需要移动或出售出租房产的卖家准备牺牲他们在大流行狂潮中获得的部分收益。
但更大的问题不是房价现在在哪里，而是它们将走向何方。分析师表示，市场前三分之一的地区将首先受到冲击，因为用巨额抵押贷款购买的昂贵房屋将变得负担不起。
“买房后出租”的房东——他们不再能够用利润抵消抵押贷款利息——有更大的动力出售，这也应该会在市场上充斥着退租房屋时压低价格。
早在2022年秋天，市场就面临着大决战。迷你预算的影响引发了金融崩溃的幽灵，并使抵押贷款利率以有史以来最快的速度飙升。但是危机过去了。抵押贷款利率已经下降，市场已经企稳，经济复苏的迹象正在显现。市场是走出了困境，还是只是一个虚假的黎明?有一个重大威胁不应仅仅因为到目前为止还看不见就被忽视。
牛津大学(University of Oxford)高级研究员、前政府顾问约翰•缪尔鲍尔(John Muellbauer)表示，信贷条件——即银行放贷的意愿——是影响房地产市场的一个主要因素，但人们对这个因素的讨论还不够。
美国硅谷银行(Silicon Valley Bank)的倒闭是央行连续加息缓慢而隐蔽的后果的征兆。还会有更多的伤亡，经济学家还不知道伤亡会在哪里。
“这些事情要花的时间比你想象的要长。没有看到立竿见影的效果可能会产生误导。中期效应可能更大，”缪尔鲍尔说。
无形的威胁
这给抵押贷款市场带来了迫在眉睫的潜在威胁。英国银行持有大量政府债券，即金边债券。随着金融体系在加息压力下摇摇欲坠，债券价格也在波动。“银行的资产组合缩水了，这意味着它们的资产负债表变得更加有限，”缪尔鲍尔说。
房价下跌也会打击他们投资组合的价值，这将给他们带来更大的压力。穆尔鲍尔说:“综合这些因素，我认为银行将格外谨慎，未来12个月他们的贷款标准将更加严格。”
这可能意味着对借款人更严格的“负担能力测试”，贷款与收入的比例更小，存款较少的买家贷款的抵押贷款利率更高。
这些变化将放大抵押贷款利率上升的冲击，这是购房者几乎无法承受的额外压力。缪尔鲍尔说，偿债比率——衡量借款人偿还抵押贷款能力的指标——大约是2019年的两倍。“现金流对潜在新买家的影响非常严重，”缪尔鲍尔说。
如果信贷条件明显收紧，房价的跌幅可能会比预期的大得多。
与其他欧洲市场相比，英国房地产市场更容易受到更高抵押贷款利率的影响。
根据国际货币基金组织(imf)的数据，在整个欧洲大陆，2021年至2022年期间，偿债偿还额平均增加了三分之一。在英国，增长了70%。这是因为英国的债务收入比特别高，而且抵押贷款利率的攀升幅度远高于其他欧洲国家。
英国的房主也更容易受到利率变化的影响。
“在荷兰和丹麦，房主的债务收入比比我们高，但他们的固定利率协议要长得多。虽然这对新买家有影响，但对有抵押贷款的人的现金流的影响要小得多，这就转化为欠款和收回，反过来又反馈给银行在资产负债表上行使的谨慎，”缪尔鲍尔补充道。
尽管英国借款人比瑞典等国的借款人受到更高利率的更大保护，但这种安全是短暂的。在瑞典，绝大多数抵押贷款是随利率波动的浮动利率交易。
英国的固定利率交易通常只是持续两到五年的短期交易，而美国的固定利率交易为30年。这意味着，在他们的修复到期时，大量现有房主仍将受到打击，到2023年，140万借款人也将受到影响。
伦敦南部房地产经纪人艾伦•富勒(Allan Fuller)表示:“人们将从较低的固定利率中解脱出来，获得更高的还款，在燃料价格和总体生活成本大幅上涨的情况下，这将是一个巨大的延伸。”
但抵押贷款利率自秋季达到峰值后已稳步降温。根据分析师Moneyfacts的数据，4月6日，两年期固定利率抵押贷款的平均报价利率为5.32%。这比去年10月20日6.65%的峰值有所下降。现在，一名购买20万英镑贷款的买家每年将少支付2660英镑的利息。
交易不太可能变得更便宜。自3月份以来，抵押贷款利率已经停止下降，并出现了小幅上升。贷款机构已经取消了他们在2022年迷你预算之后增加的溢价，没有什么可以取消的了。
利率可能不再接近7%，但仍停留在一个水平，是一年前的两倍，是疫情最严重时期买家能够获得的低于1%利率的五倍。在英格兰银行开始降低银行利率之前，它们不会出现实质性的下降，而2月份令人惊讶的高通胀数据是一个明确的信号，表明那一刻还很遥远。
“对英格兰银行来说，这是相当可怕的，”缪尔鲍尔说。紧张的劳动力市场是进一步的负担。“英国央行将非常谨慎地避免减轻压力，让通胀保持在高位。”
如果房价确实大幅下跌，通胀将使政策制定者更难介入并缓解房地产市场的压力。
全球金融危机爆发后，英国央行(Bank of England)大幅降息。那时还没有通胀压力。缪尔鲍尔说:“这意味着当时房价的下跌相对较小，而且是暂时的。”
在当前通货膨胀如此之高的情况下，这不是英国央行可以考虑的选项。Muellbauer说，这次衰退与上世纪90年代初的衰退有更多的相似之处，当时英国央行也没有能力降低利率。
当时，经济衰退没有2008年那么严重，但持续的时间要长得多。房价多年来一直在下跌。
即使避免了这些特定的风险，英国房地产市场也必须适应痛苦的新现实。
根据Zoopla的计算，当抵押贷款利率达到6%时，购房者的购买力与2022年初相比下降了35%。如今，以略高于4%的利率获得抵押贷款是可能的。Zoopla研究执行总监理查德·唐纳说，这意味着买家的支出比去年年初减少了20%。这是市场上最好的交易。平均两年期固定利率超过5%。
租比买便宜
36岁的罗伯特·刘易斯(Robert Lewis)也在伦敦与他的伴侣和两个孩子一起买房。自从他们一年前开始找房子以来，他们能得到的抵押贷款利率已经翻了一番。因此，他们把找房子的任务转移到了房价更便宜的地区。
但即便如此，这也无法抵消损失。“当我们刚开始找房子的时候，主要原因之一是为了节省租金。现在，无论我们做什么，我们在抵押贷款上的花费都会超过我们在房租上的花费，”刘易斯说。
这家人的月租金是3500英镑。他们的抵押贷款账单将是3800英镑，比他们开始找房子时大约多了1000英镑。“这意味着一种不同于我们将要拥有的生活方式，一种你不得不担心账单的生活方式，”刘易斯说。
房地产市场正在从迷你预算中复苏，但它正在适应永久高利率的新现实。
根据TwentyCi的数据，2022年10月，夸西·夸滕(Kwasi Kwarteng)发布财政报告后，抵押贷款利率飙升，与大流行前的水平相比，议定销售额下降了三分之一。自那以后，利率有所下降，销售也有所回升。今年3月，在2017-2019年期间，它们上涨了1.4%。
但这些交易完全取决于价格。早在10月份，与新冠疫情前的常态相比，价格变化后达成的销售份额仅上升了2.5%。今年3月，该份额上涨了44%。
“显然，这是价格敏感的。第一太平戴维斯(Savills)房地产代理公司英国住宅研究主管卢西安•库克(Lucian Cook)表示:“也许你现在看到的是，卖家意识到情况已经发生了变化，买家的预算更加紧张，等待市场赶上他们的价格预期没有太大意义。”
哈利法克斯房价指数报告显示，3月份房价环比上涨0.8%，这意味着房价比8月份的峰值下降了2%，这让分析师们感到意外。这个月的变化与全国指数完全相反，全国指数报告每月下降0.8%。
但凯投宏观(Capital Economics)高级房地产经济学家安德鲁•威夏特(Andrew Wishart)说，这种差异可能反映出买家正在转向不同类型的房产。这两个指数都是基于抵押贷款批准情况，这意味着它们只能反映每家贷款机构的客户正在购买的房产类型。
“抵押贷款批准的平均规模下降了9%，因为家庭在更高的抵押贷款利率下无法负担那么多贷款。“哈利法克斯批准指数仅报告了2%的价格下跌，尽管这表明正在交易的房屋价值较低，它们将是较小的房产，位于更便宜的地区，”Wishart说。
“很多搬家的人都不是出于雄心壮志，他们不是为了买到最昂贵的房产。它们更物有所值、更符合常识、更明智。”
更高的成本意味着整个市场正在出现明显的差异化，买家纷纷涌向更便宜的房产。根据Zoopla的数据，在英国的每个地区，最便宜的三分之一的市场销售额在3月份同比增长。在西米德兰兹和威尔士，这部分的销售额增长了21%。
前三分之一的市场是一个精确的镜像。这部分市场的销售额在每个地区都急剧下降，苏格兰和东南部分别下降了20%和12%。除苏格兰和东北地区以外，其他地区市场中三分之一的销量也出现了下滑，这两个地区的销量仅出现了小幅增长。
“在迷你预算之后，高端房地产市场的发展速度有点慢。他们有最多的钱，但同样，如果他们有最大的抵押贷款，他们支付的利息也最多。他们需要对市场走向更加谨慎，”伦敦John D Wood房地产经纪公司地区总监凯莎•福斯-史密斯(Kesha Foss-Smith)表示。
抵押贷款利率两个百分点的变化，将使一个拥有100万英镑贷款的房主每月多支付1670英镑。
城市监管机构金融市场行为监管局(Financial Conduct Authority)给了放贷机构大量的回旋余地，以帮助那些在抵押贷款支付方面苦苦挣扎的房主。这包括临时改为只付利息，而不进行通常的负担能力检查等选项。
很少有分析师预计会有大量房屋被收回。但高利率的压力可能会促使人们在陷入财务困境之前就卖掉自己的房产并搬家。
数据显示，越来越多的人挂牌出售自己的房子。Zoopla的数据显示，与去年春季相比，3月份每家房地产中介分支机构待售的房产数量增长了65%。
供需指标之间的重大再平衡正在进行。随着春季销售季的开始，3月份的买家问询量环比上升，但较5年平均水平下降了逾十分之一，仅比2022年3月的水平高出一半多一点。
英格兰银行的数据显示，2月份抵押贷款批准环比上升了10%。然而，批准仍然低迷，不包括2020年房地产市场关闭，它们处于2011年初以来的最低水平。
今年2月，Zoopla网站上45%的房屋要价至少被下调过一次。“我认为卖家们已经明白了这一点。如果你真的想搬家，你就得把价格定得现实一点。房主们在大流行期间赚了很多钱，他们有了发挥的空间，这并不像损失真正的钱，”唐纳说。
福斯-史密斯说:“如果你是一个卖家，你试图定价过高，你很快就会发现没有人感兴趣，你必须降低价格。”
但多年的供应短缺意味着，当购房者能够负担得起房子时，他们就会急于搬家。“经纪人过去给房子估价的方式，从来不是按照你邻居卖出的价格标价——你总是想要更高的价格。现在，我们正在研究去年的销售情况，然后说，让我们给它定价，看看我们能得到多少兴趣，”福斯-史密斯说。
与之前的经济低迷时期相比，卖家降价的空间也大得多。从2020年3月大流行开始到2022年8月市场达到顶峰，平均房价从219,583英镑上涨到273,751英镑，上涨了54168英镑，涨幅达25%。
“每个人都坐拥更大的收益，他们将不得不放弃一些，”唐纳说。
房东出埃及记
最积极的卖家可能是在购房出租领域。
乔治·奥斯本宣布的税收改革于2020年4月全面生效，这意味着以自己名义拥有房产的房东不能再从他们的利润计算中扣除所有的抵押贷款利息。这意味着，即使他们的抵押贷款账单飙升，他们也必须支付同样多的税。
这些变化对“晚宴房东”来说是一个打击，Paragon抵押贷款董事总经理理查德•朗特里(Richard Rowntree)说，Paragon是一家“购房出租”贷款机构。
朗特里表示，虽然拥有较大资产组合的房东可以享受公司结构带来的税收优惠，但许多拥有一两处房产的小规模房东没有收入来消化更高的成本。他补充说，关键是，这些规模较小的房东占了租赁住房供应的大部分。
房地产投资者正在慢慢开始抛售房产，因为他们正在适应抵押贷款利率上升的影响。
福斯-史密斯说:“如果你的抵押贷款从每月400英镑涨到每月1500英镑，而你的租金收入是1800英镑，你仍然要为此支付相同的税。”福斯-史密斯说:“特别是在低端，那些一居室或两居室的意外房东，他们肯定已经开始进入市场。”
她补充说:“我们看到的房源没有我预期的那么多，但我认为很多房东的固定房价还没有结束。”
现在房价正在下跌，出售资产的房东也略有减少。购房出租占Zoopla待售房屋的11%，低于2022年的13.5%，但与历史平均水平相比，这些数字仍然很高。
但唐纳说，当固定利率交易到期时，许多人可能会被迫出售。私人租赁行业即将出台的能效法规将是另一个关键驱动因素。政府将在今年年底宣布私人租赁行业新的最低能源绩效证书要求的截止日期。
那些退出的人不太可能找到许多愿意取代他们的“买房出租”投资者，尤其是在伦敦，这里的高房价意味着低收益率。
根据Zoopla的数据，今年前三个月，要在伦敦购买一套典型的“待出租房”，投资者需要支付50%的定金，即25.7万英镑。一年前，这一数字仅为12.9万英镑。该物业的总租金收益率仅为4%，与北部和中部地区的投资者相比相当低。
在市中心公寓市场等地区，房东集中出售房产可能引发更大幅度的房价下跌。
唐纳说，未来几年还会出现另一批卖家。
“我们75岁以上的房主数量是有史以来最多的。他们的保险账单在涨，市政税在涨，能源账单也在涨。这是一群在过去几年里没有怎么搬家的人，他们将成为房地产市场的一个非常重要的群体。”