在我们最后一次深入探讨中，Ryan谈到了新加坡的大多数公寓是如何在不超过几十年的时间内就会成为一个整体的。神奇的数字?19到24年。很自然，这就引出了下一个问题:
永久产权公寓在新加坡真的值得溢价吗?从表面上看，这些数据对不动产爱好者来说不太讨人喜欢。
你看，新加坡人对永久产权房产情有独锺;它们就像房地产界的蓝筹股——似乎是永恒的，永远是你的。与此同时，租期为99年的共管公寓往往不得不打一场硬仗(尤其是在老一辈人中间)，主要是因为租约到期的厄运即将来临。我认识许多这样的老年人，他们甚至拒绝考虑租赁公寓，因为他们有这样一个坚定的信念。
然而，这些数据提供了一个值得探索的案例。特别有趣的是，租赁公寓的表现确实优于永久产权公寓的竞争对手，尤其是如果你着眼于短期收益的话。
你会问，这是为什么?其中一个原因是新加坡一直处于重塑状态。建筑物被拆除，新建筑拔地而起的速度比你说“房产税”的速度还快。换句话说，在今天快速重建的新加坡，“租赁衰减”这个词几乎是一个矛盾修辞法。
换句话说:如果我们以20多年的周期不断地购买、出售和重新开发，那么租赁或永久业权有什么区别?共管公寓的存续期还不够长，租期的衰退也就无足轻重了。
因此，当我们深入研究永久产权与租赁产权的本质时，让我们质疑一些长期存在的假设，看看永久产权公寓是否真的比租赁产权公寓值得溢价。
首先，让我们来看看新的永久业权和租赁业权公司ndos表演。
您可以查看我们之前的文章了解更多信息(请注意，这是在2022年更新的)。但是快速总结一下:
短期收益:租赁地产在短期内的表现往往优于永久地产，尤其是在10年内。永久业权单位的价格通常高出15%至20%，从而提高了进入门槛。重要的是，这两种类型的建筑质量和设施大致相似。目前的数据表明，对于那些打算在几年内出售房产的人来说，租赁可能会提供更好的财务回报。
较小的损失:当涉及到金融风险时，从历史上看，租赁物业的损失比永久产权的损失要小。这对那些着眼于较短持有期(比如五到六年)的投资者来说可能很重要。虽然不是完全没有风险，但租赁确实为那些担心市场波动的人提供了相对安全的投资。
无论如何，让我们来看看旧租赁公寓与永久产权公寓的对比。
租赁地契的利润真的不如永久地契吗如果他们已经老了呢?
为了确定这一点，我们研究了租约已经超过20年的租赁公寓(我们在这里将其定义为非永久产权/999年租赁公寓)。
以下是符合完工年或租赁开始年至少相隔20年的标准的房屋数量:
| 任期内 | 交易(买卖) |
| 不动产 | 508 |
| 租赁 | 903 |
| 总计 | 1411年 |
以下是它在盈利能力方面的表现:
| 任期内 | 平均百分比 |
| 不动产 | 102.3% |
| 租赁 | 103.9% |
| 总计 | 103.4% |
正如你所看到的，租赁在整体盈利能力方面有一点优势。它非常薄，在两者之间真的没有太多东西。唯一的外卖?
尽管这些公寓年事已高(你可能会认为租赁会是一个很大的障碍)，但似乎对这里的影响不大。
现在让我们看看它在赢家比例方面的表现:
| 任期内 | 盈亏平衡 | 获得 | 损失 | 比例的赢家 | 总计 |
| 不动产 | 490 | 18 | 96.5% | 508 | |
| 租赁 | 1 | 857 | 45 | 94.9% | 903 |
永久产权公寓在这里排名靠前，但只是略微上升——实际上几乎可以忽略不计。
那么盈利能力和持有期的关系呢?
永久业权/租赁业权收益vs持有期限
在上面的散点图中，每个点代表一个买入/卖出交易。x轴表示持有期，y轴表示回报率百分比。
正如预期的那样，随着持有期的延长，租赁物业和永久业权物业的回报通常都会增加。但相似之处就到此为止了。
50年的拐点
在50年左右的时间里，这两种房地产类型的表现出现了分歧。对于租赁物业，这一期限包括最低20年的收购期，随后是最低10年的持有期，以及另外20年的持有期。就在你认为长期持有会有回报的时候，情节却急转直下。代表租赁物业的那条线开始呈下降趋势，表明回报正在减少甚至更低。
然而，永久业权地产在这个时候只显示出轻微的下跌。它们不会像租赁企业那样遭受剧烈的衰退。
那么如何解释这种现象呢?关键在于不断贬值的土地价值，随着时间的推移，这种贬值越来越明显。对于租赁房产来说，土地的价值往往贬值得更快，尤其是在50年后。另一方面，永久业权物业保留其土地价值，但开发项目本身可能会因年代久远、恶化或其他领域竞争加剧而失去吸引力。
在你让这些信息影响你的下一个投资决定之前，有一个警告是必要的。散点图基于有限的数据集:只有59笔租赁交易和21笔永久业权交易符合从完工或租赁开始年起持有50年的标准。这些数据可能无法完全反映更广泛的市场趋势。
最后，如果你购买了20年的租赁权，但只持有了10到15年，会发生什么?
| 任期内 | 盈亏平衡 | 获得 | 损失 | 百分之百的赢家 | 总计 |
| 不动产 | 388 | 18 | 95.6% | 406 | |
| 租赁 | 1 | 642 | 44 | 93.4% | 687 |
| 总计 | 1 | 1030年 | 62 | 94.2% | 1093年 |
共有1,093个单位的成交符合上述标准。同样，你会发现，在永久产权公寓和租赁产权公寓之间，赢家和输家的结果非常相似。
租赁物业与永久业权物业在不同细分市场的价差
值得注意的是，自1995年以来，除中部以外地区外，永久业权物业与租赁业权物业之间的价格差距普遍缩小。
2008年前后(大致也是全球金融危机爆发的时间)似乎发生了重大变化，因为在那之后，我们不再看到20%或以上的巨大价差。这可能是由于当时对房地产投资的兴趣激增，投资者从股票和债券市场逃离，进入被认为安全的房地产市场。
这可能也是投资者开始注意到购买租赁财产的优势的原因:房东往往更喜欢租赁财产，因为租户不会为永久业权支付更多的钱。这意味着便宜的租赁物业往往会带来更好的收益。
最重要的是，重新开发的繁忙步伐(2007年是整体销售无与伦比的丰收年)可能揭示了我们上面描述的问题:如果公寓的租期不长，永久业权就没有什么用了。
在这种情况下，是什么让永久产权值得购买呢?
一个强有力的理由是整体潜力。开发商对租赁公寓不那么慷慨可能有两个原因:
首先，公寓的租期需要延长到99年。租赁公寓越老，开发商最终支付的费用就越多。这是在假设开发商可以充值租约的情况下进行的。在一些共管公寓中，土地实际上是永久产权，尽管共管公寓的租约是99年。(土地所有者只是把土地租给了开发商，租期为99年，让后者建造公寓。他们可能对再次出租土地不感兴趣，在这种情况下，欧盟就结束了。
其次，如果一套共管公寓的使用年限接近40年，那么出售它就会遇到困难。例如，这类老旧房产的最高银行贷款额度可能会降低。对于业主来说，转售前景每年都在恶化，这使得开发商在谈判中处于优势地位。
第三，永久业权具有更好的遗产价值。如果你的意图是将一项资产传给子女、孙辈等，并且你从未打算在有生之年出售，那么永久产权可能是有意义的。但请记住，无论你拥有的是永久产权还是租赁产权公寓，集体销售都有可能发生。
第四，你不能用你的公积金来支付租期不超过20年的房产。然而，就目前而言，这种考虑几乎纯粹是理论上的。如上所述，大多数公寓都不会老到这个程度。
但展望未来，如果公寓项目开始持续更长时间，我们最终可能会看到这是一个实实在在的好处。
最终，推动永久产权公寓价值的可能更多是心理因素，而非事实因素。一位在这个行业工作了近13年的房地产经纪人是这样描述的:
“新加坡人把99年的租约等同于组屋。因为只有在私人领域，你才能找到一个永久产权的家;所以人们的心态是，如果它不是永久产权，就不是所谓的‘真正的’私有财产。”
房地产经纪人也认为，租赁项目被永久业权项目包围是不利的。虽然我们从未见过任何具体的研究来证明这一点，但房地产经纪人长期以来一直声称，这样的房产更难卖出去，因为租赁状态提供了一个负面的对比。
这可能只是因为，除非我们的建筑环境发生变化(例如，我们开始保留公寓，直到它们达到最后20或30年)，永久业权的地位将没有足够的时间来显示其真正的价值。如果有一天发生这种变化，它肯定会对永久业权有利。
本文最初发表于Stackedhomes。
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