嗨,团队,
我写信是想征求一些客观的建议。我和我的伴侣都不到30岁，除去奖金，我们的月总收入为11500美元。
但由于我们刚刚开始自己的职业生涯，我们都有大约18万到20万的现金+公积金。
从某种意义上说，我们是幸运的，如果我们决定尝试EC，我们的父母愿意借给我们所需的现金首付款(但我尽量不使用这个选项)。
我想知道在这种情况下，你会建议获得一个3br EC或BTO等价物，并想知道大致是什么是最大的贷款，我们将能够得到我们的综合收入。
期待您的回复。
你好,
谢谢您与我们联系。你能积极主动地考虑你的住房决定真是太好了，尤其是在这样一个年龄。
在这篇文章中，我们将介绍以下内容:-您的负担能力- BTO和EC之间的差异- BTO和EC的表现如何-您应该做什么
让我们从你的负担能力开始。
可购性
我们知道你正在考虑购买一个全新的EC或BTO。下面是一个简短的对比:
- 贷款计算:EC和BTO贷款都是使用抵押贷款服务比率(MSR)确定的。
- 贷款期限:EC提供的最长贷款期限为30年，而BTO的上限为25年。
- 贷款价值比(LTV): EC的LTV比率高达购买价格的75%。相比之下，如果你选择组屋贷款购买BTO, LTV将高达80%。
我们将为这两种选择提供详细的负担能力计算，以帮助您做出明智的决定。
购买BTO:
| Des但又 | 量 |
| 最高贷款额基于固定的组合模式每月收入为11.5万美元，假设年龄为28岁，利率为2.6% | 760465美元 |
| 公积金+现金 | 200000美元 |
| 总贷款+公积金+现金 | 960465美元 |
| BSD英航以960,465美元成交 | 23413美元 |
| 估计负担能力 | 937052美元 |
这是假设你申请了组屋贷款
买一个全新的EC(没有从父母那里贷款):
| Des但又 | 量 |
| 最高贷款额基于固定的组合模式每月收入为11.5万美元，假设年龄为28岁，利率为4.6% | 672981美元 |
| 公积金+现金 | 200000美元 |
| 最大负担能力ba首付款为20万元 | 800000美元 |
| BSD英航以80万元成交 | 18600美元 |
| 估计负担能力 | 781400美元 |
虽然新加坡金融管理局强调的中期利率是4%，但我们使用的是4.6%，因为几家银行在决定放贷多少时使用了一个更保守的数字。
由于预算为781,400美元，目前不可能买到一套全新的三卧室共管公寓。看看Altura最新推出的EC，三卧公寓的平均成交价为1,453,212美元。
如果我们假设这是购买价格，考虑到买方印花税(BSD)，并考虑到您的最高合格贷款，公积金基金和现金，您将需要从父母那里贷款622,959美元。这是一笔可观的现金，但让我们假设你的父母能够给你这笔贷款。
如果我们看看今天市场上最便宜的新EC，你可能会发现北盖亚。该开发项目自2022年4月以来一直在销售，目前仍有大约60%的单元未售出。价格从116.7万美元起，比Altura EC更容易接受，但我们可以理解为什么它的位置。即使你决定这样做，你也需要贷款385,600美元——这是最小的三居室的二楼单元。
展望未来，新的EC价格也不太可能低于Altura -除非它的位置令人满意。
现在让我们来看看购买BTO或EC时需要考虑的一些因素。
需要注意的事情
| 购买BTO | 购买EC | |
| BTO的有效期为5年(黄金地段公共住房为10年)，您可以将其出售给符合组屋资格要求的任何买家。根据你的遗产，可能有/可能没有种族配额限制。 | BTO的有效期为5年(黄金地段公共住房为10年)，您可以将其出售给符合组屋资格要求的任何买家。根据你的遗产，可能有/可能没有种族配额限制。 | 有一项住房补助金给首次家庭和个人根据你的总收入，你有资格获得1万美元的资助。 |
| 公积金住房补助金 | 有增强型住房补助金(EHG)，但由于您的总收入超过了家庭核心成员9,000美元的上限，您将没有资格获得该补助金。 | 有一个交错的首付计划20%的首付款分两期支付。您将在签订租赁协议期间支付5%的费用，在领取钥匙期间支付剩余的15%。 |
| 新手的优势 | 有一个交错的首付计划20%的首付款分两期支付。您将在签订租赁协议期间支付5%的费用，在领取钥匙期间支付剩余的15%。 | 在第一个月，每次新发射的EC中有70%是留给首次发射的人的第n次从最初的发射。 |
| 贷款 | 你可以选择组屋或银行贷款 | 你可以。只向银行贷款 |
| 付款计划 | 有一个交错的首付计划20%的首付款分两期支付。您将在签订租赁协议期间支付5%的费用，在领取钥匙期间支付剩余的15%。 | 有正常的渐进式付款方案和延期付款方案，延期付款方案允许您只支付20%的首付款(获得OTP时支付5%，签署买卖协议时支付15%)，并推迟其余付款，直到开发项目获得TOP。不过，房价通常会高出2%至3%。 |
| 转售征税 | 如果您购买第二套补贴房产，将根据您是否购买4/5房的公寓支付4 - 4.5万美元的转售税。 | 如果您购买第二套补贴房产，则需要支付5.5万美元的转售税。 |
| 下水次数 | BTO每3个月发射一次 | 取决于是否出现欧共体地块 |
现在，让我们来看看bto和ec的表现。
BTO和EC的性能
我们之前写过一篇文章，详细讨论了bto今天是否仍然有利可图。下面，我们将对这篇文章中的关键点进行概述。
不成熟的地产通常会定期推出BTO，导致价格稳步上涨。由于许多bto都在类似的地区，它们的价格变化不大。
另一方面，成熟地产的价格不可预测。这是因为他们在各种领域的BTO发射较少。除了存在至少20年之外，没有对成熟地产的具体定义，这种不明确导致了不同的价格。例如，淡滨尼的bto与中部地区的价格不同。
上面的图表显示了一个明显的趋势:BTO利润一直在下降(我们在这里假设这些公寓在推出大约十年后获得了他们的MOP)。
三项降温措施和组屋发展局在2013年的政策调整相结合，导致转售市场价格保持稳定，直到疫情开始。由于BTO价格持续上涨，这可能解释了利润下降的原因。此外，总理在最近的国庆集会上强调，政府正在努力减少BTO价格的不可预测性。
然而，值得注意的是，尽管较新的bto的利润相对较低，但它们仍能产生可观的回报。考虑到大多数买家拥有有利的杠杆水平，这一点尤其重要，因为大多数买家可能会申请贷款，在建筑完工之前只支付20%的首付款。
现在让我们来看看ec的表现。
就像bto一样，全新的EC价格也在上升，最新推出的Altura交易的平均价格为1,475美元，达到历史最高水平。
我们之前也写过一篇关于ec是否仍然值得购买的文章，同样，我们将在这里触及要点。
从所提供的图表中，我们观察到，较新的ec在第5年售出时都记录了利润。相反，一些较老的ec在第5年出现亏损，但在第10年转为盈利。
仔细研究这些发展就会发现，它们是在1997/1998年推出的，在它们的建设和top后阶段经历了各种全球经济事件，包括亚洲金融危机、互联网泡沫破裂和SARS的发生。因此，这些事件可能会影响它们的定价动态。
这强调了购买EC并不能保证获得利润。持有期和进入和退出的时机肯定会影响单位的盈利能力。
根据OrangeTee & Tie最近进行的一项研究，他们将新的EC交易记录与2007年至2022年8月的转售交易进行了交叉比对。
主要目标是分析新推出的ec的盈利能力。调查结果显示，在26,882宗新共管公寓交易中，有4,266个单位随后在二级市场出售。
值得注意的是，在这4266个单位中，99.9%的单位平均毛利润为295904新元。值得注意的是，其中有4,001套是在最初购买日期不到10年的时间内转售的。
研究发现，近年来，新建和转售ec之间的价格差距一直在缩小。这种趋势可以归因于几个原因。首先，房地产市场在疫情后出现了复苏。由于可售房产有限，转售价格自然上涨。此外，考虑到收购EC后第5年至第10年的潜在利润，许多人将其视为投资机会，从而提振了他们的需求。
最后，ec的价格往往低于类似年龄和位置的私人公寓，这使它们成为潜在房主的一个有吸引力的选择。
然而，重要的是要考虑到，随着新ec的价格持续上涨，一个开发项目的成功可能会受到附近私人房产存在的影响。这个因素有可能影响你的持有期限和项目的整体盈利能力。
以碧山阁楼为例。它位于一个非常令人垂涎的位置，特别是对于一个EC来说，而且受益于璧山地区相对有限的私人房产供应，到第10年，它成功地实现了159%的可观利润。
然而，如果行政中心所处地区的私人物业以较低的价格过剩，而行政中心与这些私人物业的楼龄相差不大，情况可能会有所不同。
在这种情况下，实现利润可能需要更长的持有期。买家可能需要一段时间才能接受EC和附近私人物业之间的价格差异，这可能会影响到实现盈利销售所需的时间。
成本和预测
虽然资本增值不是你的目标的一部分，但在你的第一个MOP结束时，看看你的财务状况会更好，这仍然是有用的。
由于您没有说明具体的持有期限，并且考虑到您的年龄，我们将假设您计划在物业达到MOP后出售物业，并可能升级到不同的物业类别。
购买组屋并持有5年的成本:
| Des但又 | 量 |
| 购买价格(我们假设您购买的是中心地区以外的四居室公寓) | 380000美元 |
| BSD | 6000美元 |
| 公积金+现金(假设你们每个人在公积金账户中都有2万美元) | 160000美元 |
| 贷款要求 | 226000美元 |
| Des但又 | 量 |
| BSD | 6000美元 |
| 利息支出(假设你申请的是组屋贷款——利息2.6%，租期25年) | 27237美元 |
| 房产税 | 680美元 |
| 市议会服务公司护理费(假设每月$67.80) | 4068美元 |
| 总成本 | 37985美元 |
如上图所示，未成熟的四房物业bto的利润为59%至82%。为便于分析，我们假设收益约为70%。
9年后的总利润:266,000 - 37,985 = 228,015美元
现在让我们看看如果你买了一辆新的电动汽车，你的利润是多少?
购买EC并持有5年的成本:
| Des但又 | 量 |
| 购买价格(我们使用的是Altura的平均3床价格) | 1453212美元 |
| BSD | 42728美元 |
| 贷款要求 | 672981美元 |
我们在这里假设你接受了最高贷款，你的父母将帮助你解决所需的现金短缺。我们也假定你方接受延期付款方案。
| Des但又 | 量 |
| BSD | 42728美元 |
| 利息支出(利息4.6%，任期30年) | 148419美元 |
| 房产税 | 9200美元 |
| 维护费(假设每月350美元) | 21000美元 |
| 总成本 | 221347美元 |
EC利润怎么样?新建ec是有补贴的，所以只看转售项目的平均表现是不公平的。相反，我们将看看从2012年到2013年购买新EC的第一所有者利润。
为什么是2012年到2013年?考虑到现在的房价处于历史最高水平，我们将把上一次房地产市场高峰时期的购买情况作为保守的衡量标准。
至于首套MOP，我们亦只会在发展项目落成后5至6年内售出，不包括任何早期销售。数据是这样的:
| 行政公寓 | 平均利润($) | 平均利润(%) |
| 1堪培拉 | 239590美元 | 30% |
| 淡滨尼弧 | 162493美元 | 22% |
| AUSTVILLE住宅 | 185222美元 | 26% |
| BELYSA | 292520美元 | 35% |
| 花住宅 | 171070美元 | 24% |
| CITYLIFE@TAMPINES | 455631美元 | 44% |
| ECOPOLITAN | 369706美元 | 39% |
| ESPARINA住宅 | 191000美元 | 26% |
| FORESTVILLE | 269036美元 | 29% |
| 鹭湾 | 286605美元 | 31% |
| 郁郁葱葱的英亩 | 370839美元 | 39% |
| 致敬 | 270000美元 | 31% |
| RIVERPARC住所 | 212027美元 | 26% |
| 海平线 | 313489美元 | 34% |
| 空中花园住宅 | 380174美元 | 37% |
| 这伞 | 164333美元 | 20% |
| 热带雨林 | 281403美元 | 34% |
| 淡滨尼是万兆级的 | 305246美元 | 35% |
| 的修剪成形的 | 381351美元 | 47% |
| 两个喷泉 | 250209美元 | 29% |
| 双胞胎的瀑布 | 294192美元 | 37% |
| WATERBAY | 332389美元 | 39% |
| 水彩画 | 125576美元 | 17% |
| WATERWOODS | 233275美元 | 24% |
| 总计 | 295060美元 | 35% |
正如你所看到的，新买5 - 6年后出售的ec的平均涨幅为35%。虽然我们不能说这种情况是否可以重复，因为我们无法预测市场的未来走势，但依赖这一数据仍然比使用转售数据更好，因为它不那么相关。
按此计算，欧共体将获得508,624美元的利润。
9年后的总利润:508,624 - 221,347 = 287,277美元
你应该怎么做?
根据所显示的数字，我们将如何对不同的路径进行排名:
- 购买BTO
- 购买转售公寓(我们将在这里解释原因)
- 购买EC
虽然EC的潜在利润可能略高，但与BTO单位相比，初始财务承诺要高得多。如前所述，要购买价值140万美元的单位，你需要从父母那里获得超过60万美元的贷款。
另一方面，选择BTO公寓在你的负担能力范围内为你提供了更多的选择。您甚至可以很快考虑PLH或Plus单元，尽管这需要10年的MOP和其他先决条件。此外，BTO的发射更加稳定，每三个月一次，而不是零星的EC发射。
当然，购买BTO实际上是无风险的，特别是如果你在触及MOP时卖出。相反，正如我们之前所观察到的，ec可能会因市场状况而蒙受损失。考虑到这些因素，购买BTO可能是您更谨慎的选择。
值得注意的是，这两种选择最终都是不可预测的，因为它们受制于投票系统(尽管无可否认，在一个好位置获得BTO的几率比EC低)。
或者，你可以考虑购买转售组屋单位。如果你的收入低于14,000美元的上限，你就有资格获得首次购房者的公积金住房补助金，金额为80,000美元。此外，如果你购买的单位距离父母任何一方的住所4公里以内，你还可以享受近距离住房补助金(PHG)，金额为20,000美元。
你不需要完全依靠资本增值，你可以获得高达10万元的公积金拨款，这笔款项将在单位出售后直接存入你的公积金普通账户(OA)。
购买二手房也可以节省你的时间，因为你不必等待房产建成，这通常需要3-4年。您还可以选择靠近父母之一的公寓来解锁邻近住房补助金。
最后，我们应该补充说，如果你对你的第一套房子有一个下一阶段的计划，做这个决定也会容易得多。例如，如果你确定当你有孩子的时候，你最终想要升级到公寓，那么EC可能是一个不错的选择。
同样，虽然BTO自然是最谨慎的，但还有其他事情需要考虑。例如，等待一个单位的时间，以及未来如果你想购买PLH或Plus单位的额外限制，可能意味着你的灵活性会降低。
你确定你今天的工作/事业了吗?能够移动的灵活性很重要吗?知道这个问题的答案自然会在你的最终决定中发挥重要作用。
本文最初发表于Stackedhomes。
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