我喜欢把房地产估价看作是一种算命。
有时候，我觉得房地产估值不太像一门科学，更像是朝吊扇扔一副塔罗牌，然后从离你最近的碎片中读出任何你能理解的含义。
例如，考虑一下购买抵押贷款的过程。你会注意到一些银行对你的财产估价更高，而另一些则更低。有些人似乎在内部完成这个过程，而另一些人则接受第三方估值公司的建议(我知道这一点，因为上次我试图再融资时，我被要求向这样的公司支付700美元的费用)。
房地产估值不像物理学，物理学的规则是一致的。例如，没有一个可靠的公式可以计算出，当你上升或下降一层楼时，一个单位的价值会增加多少;而且没有办法量化，比如说，3.2米而不是正常的2.6米的天花板高度的价值。
还有一些项目的交易很少，就像下面这个:
根据Square Foot Research的数据，这就是The Asana的价格走势。每隔几年就会有一次单独的交易，所以价格比周五晚上Orchard Towers酒吧的价格更不稳定。
上一次价格飙升是价值的准确代表吗?谁知道呢?
也许之前的交易是一些父母把便宜的东西卖给自己的孩子，所以它被严重低估了。又或者，最近的买家是那种早上看鸟巢的人，很乐意出高价。
但真正的谜团是:谁做了估值，他们是如何得出这个数字的?
代替历史价格(有些人可能已经认为这是一个不可靠的方法)，估值归结为一些高度主观的因素。即使是那些试图量化一切的公司(例如，他们有某种专有算法来计算)也可能无法解释为什么某个数字会出现。
不过，我明白为什么每个人都不愿意太公开这件事。如果一份估值报告的开头是这样的:“我们猜测可能是X美元”，没有银行愿意说:“我们的贷款额或多或少是根据某人的猜测得出的。”
也就是说，我们都知道，在大多数情况下，估值实际上取决于开发项目的最后几个交易价格。如果你有几个之前的买家碰巧支付了更高的现金金额(所以他们无论如何都不关心银行的估值)，这可能意味着你突然得到了更高的估值。
当你为住房贷款货比三家的时候，这可能会让你觉得很多废话。
在申请银行贷款时，我最讨厌的部分是估值。你可以争取更高的估值(这样你就可以借到更多的钱)。你也可以让你的抵押贷款经纪人寻找可以给你/接受更高估值的银行。
这是一个问题，因为这意味着这些估值对房地产价格有间接影响。如果某些银行希望提高本月的抵押贷款目标，那么房价就会上涨。
有时，它会让你陷入困境。例如，A银行提供的一揽子计划是3M SORA + 0.7%，而B银行提供的一揽子计划是3M SORA + 0.9%。但因为B银行愿意接受比B银行高5万美元的估值，你可能会接受更高的利率，选择B银行。
鉴于住房贷款并没有很好地区分开来(除了利率之外没有什么区别)，在贷款价格昂贵的情况下，接受更高的估值是吸引借款人的为数不多的方法之一。我经常遇到贷款方案糟糕的房主，他们的理由很简单:“他们提供了最高的估值。”
如果你正在寻找抵押贷款，我会认真考虑你支付的额外利息，以及更高的印花税，然后再根据最高的估值进行选择。
*请记住，印花税如BSD和ABSD是ba以较高的出售价格或估值为准。
Elsewher在新加坡的房地产领域，我们开始看到一些合作。
UOL刚刚与SingLand和CapitaLand联手竞标淡滨尼大道11号(Tampines Avenue 11)的一个地块。这是一个综合用途的地块，价格高达12亿美元。随着土地价格和开发成本的上涨，开发商(甚至是大开发商)越来越难以单打独斗，我们可能会看到更多这样的情况。
这也减轻了开发商的一些风险，比如如果他们不能在5年的期限内完成，就需要支付ABSD。如果他们不合作，我们最终会得到更小的公寓项目，也可能更贵。
但这确实造成了一个问题:BCA的新分级系统对开发商的质量进行了评级，我们还没有看到，如果一个较低级别的开发商与评级较高的开发商合作，会发生什么。在不知道排名较低的开发商参与程度的情况下，买家能否做出合理的评估?
或者，它可能会增加BCA对开发人员的重要性。
例如，如果排名靠前的开发商只会彼此合作，而拒绝与排名较低的公司合作，这种情况就有可能发生。这可能会把一些实力较弱的开发商挡在更大、更知名的GLS网站之外。然而，这将激励开发者认真维护自己的排名。
无论如何，考虑到目前的市场状况，财团将会出现——我们怀疑，不久之后，大多数新公寓将拥有不止一个开发商的名字。
每周销售汇总(8月14日- 8月20日)
最昂贵的五项新销售(按项目)
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 任期内 |
| 公园的新星 | 6646000美元 | 1432 | 4642美元 | 跳频 |
| 大道88 | 5266000美元 | 1313 | 4010美元 | 跳频 |
| 市中心现代 | 4093000美元 | 1464 | 2796美元 | 99岁(2019年) |
| 迈耶的豪宅 | 3900000美元 | 1389 | 2809美元 | 跳频 |
| Pullman residences Newton | 3820000美元 | 1163 | 3286美元 | 跳频 |
五大最便宜的新销售(按项目划分)
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 任期内 |
| 的神秘岛 | 998000美元 | 517 | 1932美元 | 99岁(2023年) |
| 伦托山住宅 | 1139000美元 | 484 | 2351美元 | 99年(2022年) |
| 北盖亚 | 1233000美元 | 980 | 1259美元 | 99年(2022年) |
| 松树山 | 1285000美元 | 538 | 2388美元 | 99年(2022年) |
| 果园索菲娅 | 1320000美元 | 463 | 2852美元 | 跳频 |
前五名最昂贵的转售
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 任期内 |
| 海景 | 4461000美元 | 2174 | 2052美元 | 99岁(2007年) |
| 科斯塔RHU | 3900000美元 | 2239 | 1742美元 | 99岁(1994年) |
| 海景豪宅 | 3825000美元 | 2077 | 1841美元 | 跳频 |
| 梅耶的海滨 | 3780000美元 | 1615 | 2341美元 | 跳频 |
| 温莎 | 3410000美元 | 2454 | 1389美元 | 跳频 |
前五名最便宜的转售
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 任期内 |
| 帕洛阿尔托研究中心的优雅 | 650000美元 | 398 | 1632美元 | 跳频 |
| 阿尔卑斯山的住宅 | 685000美元 | 463 | 1480美元 | 99年(2015年) |
| 索尔英亩 | 700000美元 | 495 | 1414美元 | 99岁(2014) |
| NOTTINGHILL套件 | 705000美元 | 398 | 1770美元 | 跳频 |
| NATURA@HILLVIEW | 710000美元 | 452 | 1570美元 | 跳频 |
五大赢家
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 返回 | 持有期 |
| 温莎 | 3410000美元 | 2454 | 1389美元 | 2660000美元 | 18年 |
| 梅尔罗斯公园 | 3300000美元 | 1292 | 2555美元 | 2094000美元 | 25年 |
| MERA弹簧 | 2840000美元 | 1550 | 1832美元 | 1783000美元 | 17年 |
| 中央绿色公寓 | 2380000美元 | 1442 | 1650美元 | 1730000美元 | 18年 |
| 圣所的绿色 | 2870000美元 | 1711 | 1677美元 | 1570000美元 | 23年 |
五大输家
| 项目名称 | 价格新元 | 面积(平方英尺) | PSF美元 | 返回 | 持有期 |
| 圣淘沙湾的海滨 | 3000000美元 | 1733 | 1731美元 | - 730000美元 | 16年 |
| 罗谢尔在牛顿 | 3080000美元 | 2164 | 1424美元 | - 220000美元 | 9年 |
| 这个体位 | 1500000美元 | 635 | 2362美元 | - 190920美元 | 6年 |
| 多赛特住宅 | 1430000美元 | 689 | 2076美元 | 44000美元 | 13年 |
| 林肯套件 | 990000美元 | 463 | 2139美元 | 45000美元 | 14年 |
事务故障
本文最初发表于Stackedhomes。
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